商业体量预测模型.ppt

* 一、经典模型 前言 国内外目前仅存在关于商业项目商圈界定和人流量判断的模型，而且只适用于零售商业，而不适用于专业市场等其他商业类型。本文从零售商业项目入手，找到解决体量判断的思路，为下一步探索其他商业类型项目的体量判断打下基础。 商业体量判断整体思路 商圈的确定 人流量的测定 人均消费额 参照平均营业水平 商业体量的初步判断 一、商圈的概念 商圈是商业吸引顾客的空间范围， 也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。 确定商圈需要从以下几个方面考虑: 第一、商圈是一个群体，层次是多元化的。 第二、消费群体。 第三、位置。 第四、目的。如何体现商业价值？ 第五、城市规划。 商圈必需的要素：第一、消费人群。 第二、有效经营者。 第三、有效的商业管理。 第四、商业发展前景。 第五、商业形象。 第六、商圈功能。 A. 什么是商圈 以商业设施为中心，以一定的距离或步行或车程为半径划分出不同大小的同心圆作为商圈。 这种确定商圈的方式更为适合小型商业项目，如社区型的零售店，或周边地区的商业发展水平处于较为均质的状态下。 核心商业圈 次级商业圈 边缘商业圈 B. 方法一 一、商圈的概念 按照万有引力定律原理建立的以雷利和哈夫模型为代表的数学模型，以及由其衍生的各类模型，如康帕斯模型、阿普波姆模型、伽萨模型、埃尔伍德模型以及雷利和哈夫的修正模型等，其应用性和适用性更为广泛。 B. 方法二 本文以此种方法开展探讨 一、商圈的概念 二、商圈的确定 模型使用前提 对后面“城市”的理解 城市是指区域内相对独立的生活、消费区域。 小型商业/社区商业 城市是指区域 （罗湖、福田、南山等/东城、莞城、南城、寮步等） 中型商业/天利城市广场、世博广场 城市是指深圳、香港、东莞、惠州、广州 大型商业/华润万象城、华南MALL等 二、商圈的确定 A. 万有引力模型——商圈分析模型的基础 物理学中的万有引力模型为基础来测定商圈范围，即两个物体之间的引力与两个物体的质量成正比，与两个物体之间的距离的平方成反比，利用此原理来界定商圈范围： M1和M2分别是两个物体的质量； D为两个物体之间的距离； K为万有引为常数。 F=K* M1M2 D2 B. 商圈测定模型——雷利模型 具有商业中心地机能的两个城市，对位于其中间的某一个城市或城镇的零售交易的吸引力 与两城市的人口成正比，与两城市与之间地城市或城镇的距离成反比。用公式表达如下： Ba：A城市从之间地C城市吸引来的零售销售额； Bb：B城市从之间地C城市吸引来的零售销售额； Pa：A城市人口数量； Pb：A城市人口数量； Da：A城市与中间地C城市之间的距离； Db：B城市与中间地C城市之间的距离。 人口修正系数N=1；距离修正系数n＝1.5～2.5，一般取2。 二、商圈的确定 Ba Bb = [ ] Pa Pb N × Da Db n [ ] B. 商圈测定模型——雷利模型 雷利零售引力定律的假设前提 (1)两城市主要道路交通易达性一样。 (2)两城市之零售店经营绩效无多大差异。 (3)两城市人口分布相似。 雷利零售引力定律的使用时机 商圈分析须配合常识综合研判,有时须结合多项技术 合用，研判才较准确。利用雷利定律研判商圈虽较粗略，但在资料不足时仍可适用。 雷利零售引力定律的局限： 以城市的人口或商业总面积作为某城市的商业实力标志，而城市的商业吸引力是由许多的因素综合作用所决定的： (1)只考虑距离，未考虑其他交通状况(如不同交通工具、交通障碍等)，若以顾客前往商店所花费的交通时间来衡量会更适合。 (2)顾客的“认知距离”会受购物经验的影响，如品牌、服务态度、设施等，通常会使顾客愿意走更远的路。 (3)因消费水准的不同，人口数有时并不具代表性，改以销售额来判断更能反映其吸引力。 二、商圈的确定 B. 商圈测定模型——ABC模型 模型主要针对雷利模型中存在的问题进行了修正。 假设两座城市 O 1 、O 2 ，各自的零售商业总额为R 1 、R 2 ，两城市之间的距离为d， 两城市所提供商品的平均商品价值为w。 由万有引力原理可知：对两个城市之间任一点 O， 该点到O 1 和O 2 的距离分别为d 1 和d 2 ，则两城O 1 和O 2 对位于O点的消费者的吸引 为F 1 和F 2 分别为： W、K为常数 二、商圈的确定 F1=w*k RR1 d12 F2=w*k RR2 d22 B. 商圈测定模型——ABC模型 根据以上两个公式可以求出商圈分界线。