地价与房价的关系（培训讲座课件）.ppt

 地价与房价的关系 一、马克思对成本与出售价格关系的论述 二、古典经济学家李嘉图的论述 三、房价是否具有决定地租的功能 四、城市经济学家的观点 五、土地估价师的观点 六、计量经济学者的观点之一 七、计量经济学者的观点之二 一、马克思对成本与出售价格关系的论述 1、如果商品按照商品价值出售，利润就会被实现。 这个利润等于商品价值超过商品成本价格的余额，也就是等于商品价值中包含的全部剩余价值。 资本家即使以低于商品的价值出售商品，也可以得到利润。因为只要商品的出售价格高于其成本价格，也总会实现商品中剩余价值的一部分，从而获得利润。 商品价格是由商品价值所决定的，但要受到市场供求关系的影响。 一、马克思对成本与出售价格关系的论述 2、商品出售价格的最低界限，由商品的成本价格决定。 如果商品低于它的成本价格出售，生产成本就不能全部由出售价格得到补偿。商品的成本价格是资本家为了生产商品而支付的购买价格，是由商品的生产过程本身决定的购买价格。 3、产品价格昂贵不是地租的原因，相反，地租倒是产品价格昂贵的原因。 二、古典经济学家李嘉图的论述 1、李嘉图地租理论的假设条件 第一，他假设农业方面没有任何技术进步； 第二，他假设资本与人口经常保持一个适当的比例增加，使得真实工资不断地维持在同一个水准。 这些假设保证了随着资本和人口的增加，耕种土地的范围也将逐渐扩大，而肥沃程度低的土地也会逐渐产生地租。 二、古典经济学家李嘉图的论述 2、李嘉图地租理论的总体思路 人们对谷物的需求增加，使得现有优质土地的供给的谷物不能满足需求；于是有更多的农业资本家投入到农业生产中，试图寻找更多的土地，就会有一些中等，甚至不断地会有一些劣等土地投入耕作；这样劣等地所生产谷物的个别生产价格决定了谷物的社会生产价格；谷物的价格有所提高，于是原先使用优质土地的生产者剩余利润增加，所以交给地主的地租也就随之增加。 二、古典经济学家李嘉图的论述 3、具体观点 李嘉图认为，对土地的需求完全来自对农产品和地上附着物或相关产品的需要，农产品价格的升降造成地租水平的升降；而土地自身的租金水平则对农产品价格没有任何影响。 三、地租（价）与房租（价）的关系 1、地租与农产品价格的关系 理论上：英国经济学家乔治·拉姆赛(1800－1871) 认为：“地租的产生是土地生长的某些产品价格上涨的结果”，同时还指出：“地租一旦产生，它又反过来成为其他产品，如牧草、牛和木材价格上涨的原因。” 三、地租（价）与房租（价）的关系 现实生活中：在市场经济条件下，当地租水平提高时，往往会引起租种土地成本的提高，从而引起农产品价格的上涨。也就是说，地租水平对农产品价格是有影响的。 三、地租（价）与房租（价）的关系 2、地租（价）与房租（价） 由于房屋并非土地产品，而是土地所承载且与土地结合成为一体的不动产。所以，不能套用“土地产品的价格决定地租”这个原理。 三、地租（价）与房租（价）的关系 应有的思考： 第一，土地面积有限，随着社会经济的不断发展，房屋的需求会逐渐增大，从而带动房价的上涨，最终又带动地价的上升。这是因为，土地需求是一种引致需求。 第二，完全相同的房屋，兴建于不同等级的土地上，房价房租相应地呈现出级差现象。这实际上是地价地租决定房价房租的一种表现形态。 第三，在现实生活中，还存在低地价低地租与高房价高房租并存的状况。 因此，我们在分析地租地价与房租房价的关系时，需要具体情况具体分析，不能一概而论。 四、城市经济学家的观点 城市经济学家在对城市各个功能区进行分析时，引入了杜能所创立的、建立在比较利益原则基础上的圈层说与级差地租理论。 距市中心越近的圈层，土地面积越少，不可能充分满足各方面的需要，因而对这些土地有剧烈的竞争。 其结果是，越是接近市中心的地块，级差地租越高。只有那些能够支付得起高额地租的企业主，才能把他的企业配置在市中心，而那些出不起高额地租的企业就不得不到离市中心较远的外围圈层区寻找自己适宜的位置。 四、城市经济学家的观点 支付地租的能力＝ 四、城市经济学家的观点 支付地租的能力 ? ? ? 因此，获得收益的能力决定了土地的价格（租金），即供求关系决定房价（房租），房价（房租）决定了地价（地租）。 五、土地估价师的观点 公式： 土地价格＝ 如果该地块用途为建造商品住宅或办公楼等，则公式为： 土地价格＝楼价－建筑成本－其它费用－税金－正常利润 相对而言，建筑成本、其它费用、税金都是刚性的，正常利润一般为行业的平均利润。 因此，楼价就是决定土地价格最能动的因素。从这个角度考虑，可以得到如下的结论：楼价决定地价。 六、计量经济学者的观点之一 （一）问题的提出 中国房地产开发热潮实际上是在近5年内形成的。从1999