深圳中航城都市综合体项目发展基本策略( 50).ppt

现有CBD缺陷 片区全新功能定位 全新CBD结构 中航城定位 1、现有CBD缺陷 主导功能 商业功能 现有CBD 商务、行政、文化 完善功能 需 要 缺 乏 = 综合CBD主导功能 零售商业 办公 + 2、全新CBD结构表 深圳市中心核——CBD + 亚核： 现有CBD 亚核：中心公园+上步区 （中航城、华强北） 功能定位互补 商务、行政、文化 商业、居住、休闲 CBD西隅 CBD东隅 市政大型场馆文化 沿袭深圳历史文脉 /开放式休闲文化 国际案例——新加坡新达城综合开发项目 新加坡CBD：高级商务办公楼集中区 新达城片区 ●与新加坡CBD仅一河之隔，共同构成完整城市中心核统一体； ●总建筑面积65万平方米： －世界项级新加坡国际会展中心（6层） －4栋45层办公楼、1栋18层办公楼 －新加坡最大购物中心、财富之泉 －地下停车3200个 ●新加坡最大的集会议展览中心、商务办公、商业为一体的综合商业建筑，是新加坡商业规划的成功范例。 2 5星酒店 办公 购物中心 文化演艺中心 会展中心 新加坡河 财富之泉+最大购物中心 办公 6星酒店 5星酒店 办公 中心绿化 公园 购物中心 地下通道、商场 地铁站 去CBD 新加坡新达城综合规划 中航城与新达城对比启示 中航城 新达城 CBD东隅 城市功能补充 华强北、地铁、CBD商机 可达性好 地理位置佳 较为成功的开发模式 依托实力强大的企业背景 与CBD功能互补： CBD:商务办公为主 新达城：商业、酒店、 商务办公 片区外地铁站+地下通道 立体交通、立体商业、立 体景观 VS 从区域规模、消费品销售总额、交通等方面，可以确定中心公园+上步区的地位： A 是深圳市中心核中一部分——城市亚核，属于CBD东隅 B CBD东隅与现有CBD——西隅形成功能差异，是现有中心区 行政功能的补充和完善； C 是深圳城市化进程里程碑和见证者； D 是市场自发形成的开放、休闲的商业街区； E 是深圳城市精英文化的核心表现。 3、片区全新功能定位 4、中航城基本定位 城市地位定位：城市亚核——CBD东隅新地标 项目功能定位：深圳CBD核心圈·新都会综合体旗舰 第四环节 建立工作模型系统 一、建立工作模型系统 具体工作模型系统 开发模式 一 盈利模式 二 规划篇 三 交通篇 四 商业篇 五 商务篇 六 经济篇 七 推广模式 八 规划与交通 A 规划布局建议 B 中心公园升级 C 立体交通、立体商业 A、规划布局建议 运用ZONING理念，将中航城规划成财富“不夜城” 休 闲 区 酒店区 文化、休闲区 商务区 商务公寓区 商业贯穿整体，做为商务、酒店、居住各区的联系体 文化是整个项目的灵魂。 中心绿地区 主题公园：局部设置1－2层休闲、文化设施 A、规划布局建议 地 下 通 道 / 商 场 现状：没有停车位，缺乏吸引人气的休闲、娱乐设施，缺乏趣味性，没有人气。 改进： 1、协助政府，在中心公园下修建公共停车库，以沿华富路做地下商业业态（与政府协调，做为核增商业面积）为补偿，将中心公园盘活；同时解决中航城停车及交通条件，吸引人流、车流； 2、整合游乐品牌公司，协助政府提供场地做“活动游乐嘉年华”，给中航集团带来衍生业务（例如门票、广告费用等），同时作为推广手段之一。 B、中心公园升级——与政府互动 B1 1F 地下连廊 连廊 地铁人流 B2 停车 B1 停车 1、车流： 公交车走地面 小汽车从华富路西边及中航路进地下 2、人行： 公交车地面人流 地铁人流 公交车直接下地下人流 地下停车场人流 连廊连接各个商场之间、商务 办公与商场之间人流 C-1、立体交通 车流、人流综合组织 中心公园 华富路 B2 C-2、立体商业（多地面） B1 1F 连廊 B2、B1、1F、3F均为商业地面 B2地下商业与地铁商业相连 B1 停车/商业 1、地下： 通过连廊连接地下各部分商场，带动人气 2、一层（1F) 3、部分相对高楼层（3层）通过连廊，将各部分商 业、商务联系成一个整体，等于又加多“地面层” 2F 3F 商务物业 “规划篇”中确定商务总建筑面积范围 落实中航广场商务面积 确定可建商务 面积范围 地标建筑的市场效应 商务功能市场机会 CBD西隅功能补充 /与中航广场差异 客户层面差异性 功能差异性 + + 中航广场 A、市场机遇、产品档次、客户定位 高档写字楼 高租金 高层次地域客户/大客户 高档形象 + 中高档 写字楼 地标效应 下游地域客户 /相关联客户 差异性 CBD 东 隅 CBD 西 隅 高层次客户 /大客户 高档写字楼 功能/客户互补 中航城 其他商务办公 CBD 华强北 中心公园 差异性 B、确定商务物业定