深圳尺度-城市综合体的开发研究浅析27P.ppt

城市综合体的开发研究浅析 城市综合体开发研究 一 开发理念 概念 背景来源 功能结构 城市综合体（HOPSCA） 城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间多元复杂的组合，并在各部分间建立一种相互依存，并互为价值链从而能够适应高效率生活，工作节奏的多功能建筑综合体。 HOPSCA六种业态 HOTEL 酒店 +OFFICE 办公楼 +PARK 生态公园 +SHOPPINGMALL 购物 +CLUB 会所 +APARTMENT 高尚住宅 城市形态发展到一定规模下的自然产物 人口聚集所导致的用地紧张 单一的住宅和商业地产无法满足消费需求 四种功能 商务功能 ——高规格空间 商业功能 ——多样性消费 居住功能 ——节约资源 酒店功能 ——提升消费档次 城市综合体的概念总结 六种业态，四种功能多元有机综合的新型地产开发模式。 二 城市综合体的开发意义 有效集约化土地，降低综合商务成本。 办公与居住的合理空间规划，降低生活成本。 各经济点相互带动，并形成良性循环。 优质资源配置，提升生活质量。 利用品牌效应，创造良好社会效益。 造就新的城市地标，以经济增加点的形式拉动全区的经济增长。 三 项目操作的具体问题 前期研究 综合形态 开发思路 招商与经营管理 规划与设计 前期研究 2002年之前，平均面积在7万平方米左右。 从2003年起，呈现了一种快速增长的势头。 2004年增长速度约13% 到2007年平均建筑面积达到了18万平方米。 　　　城市经济形态决定项目的定位及体量 业种组合以及配比特点 商业＋写字楼＋公寓＋酒店＋住宅 项目定位、城市特征、项目选址 开发思路 分期开发 只租不售 招商与管理 综合多样化经营项目 专业化项目管理 充足，有序的后备资金 规划设计 充分利用资源，打造２４小时的经济价值。 在空间和功能上形成有序的连接。 有效完善内外交通接驳，以及内部上下交通贯穿。 四 深圳综合体案例分析 华润中心·万象城 海岸城 益田假日广场 保利文化广场 华强广场 华润中心·万象城 深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域 现代化、高品质的标志性建筑群 。 总建筑面积 55 万平方米，总投资逾 40 亿港币。 华润中心·万象城 万象城——购物及娱乐中心 商业休闲广场 ——万象城的延续 华润大厦 ——甲级写字楼 幸福里 ——公寓 君悦酒店 ——酒店 华润中心·万象城 首期项目包括超大规模 室内购物及娱乐中心“万 象城”、国际标准 5A 甲 级写字楼“华润大厦 ”， 已于 2004 年 12 月竣 工开业。 二期项目五星级商务大 酒店、酒店式服务公寓 及一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场，2005年开始动工。 两期开发时序相隔在1年以上。全面营业要在3年以上。 海岸城 深圳海岸城位于南山商业文化中心区 深圳市最大的室内购物、休闲、娱乐中心 海岸城项目总占地面积68374.5平方米，总建筑面积约30万平方米，项目的总投资约20亿元人民币 海岸城 海岸城购物中心——深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心 海岸城写字楼 ——原创私家花园式阳光绿色办公空间 海岸风情街 ——滨海风情商业 海岸城 海岸城购物中心 ２００６年１１月入伙 海岸城西座写字楼 ２００７年８月开盘 益田假日广场 位于深圳华侨城中心地段紧临深圳城市主干道深南大道，拥有发达的立体交通网络。 深圳新一代的商业中心 假日广场占地3.5万平方米（其中包括1.2万平米下沉式生态广场），总建筑面积13.58万平方米，其中商业面积10万平方米，写字楼5000平方米，五星级酒店3.08万平方米，地下停车场拥有多达600个停车位. 保利文化广场 位于南山商业文化中心区 涵盖剧院、会展、影院、博物馆、康体、娱乐、餐饮、培训中心和购物商场等九项功能 项目占地约5.4平方米，建筑面积近15万平方米。其中:商业35000 ㎡;文化科技博览中心11239.83 ㎡;剧院15042.44㎡;多厅影院9962.65 ㎡;博物馆4936.75 ㎡。 华强广场 华强广场位于深圳最繁华的商圈——华强北