百盛商业广场营销方案.ppt

天门百盛商业广场营 销 方 案 前 言 成功运作商业地产项目的关键在于: 对消费者需求偏好和购买心理的掌控 对各种商业业态的透彻了解 区域商业地产市场供求及竞争 项目定位 业态规划组合 商业运营管理 调查方式 抽样入户问卷调查 深度访谈 商业街经营业态普查 入店访谈 第 一 部 分 一、天门市的基本情况分析 （二）天门市人口情况及增长态势 根据2005年底统计资料显示，天门市户籍人口162万，户均人口3.35人，男性和女性的比例为52.62%：47.38%。辖区常住人口142万。 城镇人口56.7万人，城镇就业人口15.15万人，城区常住人口约在17万人左右，城市就业人口的比例大约为1.47人/户。 天门市重要部门或单位的从业人数统计 机关、事业、企业单位的人均工资对比 整个天门市城镇的个体从业人员约有4.4万人。 机关、事业、企业单位 和个体从业人员将是我们项目的目标主力客户群 （三）天门市经济现状及发展目标 工业生产、固定资产投资、财政收入等主要经济指标呈现快速、持续增长 市场物价基本稳定 居民收入和支出大幅增加 主要经济指标增长情况分析 全年居民消费价格总指数为102.9，比上年上涨2.9%，与民生紧密相连的衣食住行类消费价格都比较稳定，生产资料价格有所上涨。 全市规模以上工业企业产销状况统计 社会消费品零售总额对比分析 天门市批发零售业商品销售额的分类情况 以2005年6月数据为例，由下图可见，食品、饮料、烟酒类的零售占有最大比例。 全市金融机构各项存款余额的增长情况 城镇居民人均可支配收入和人均消费支出情况 2、北环线陆羽大道 3、南环线汇侨大道 4、工业企业主要分布 城市整体规划思路和一些大的规划举措 对地产项目产生的影响 3、天门的市政建设工作。 天门市近年来经济运行良好。 城区整体规划将是向南移扩张 天门是典型日常消费型卫星城市； 常驻人口中18～30岁人群比例较小。 2.5万机关事业单位和垄断行业职员，以及4.4万个体业主是天门市的主消费群体。 鸿渐路、元春路、 百花路、沿河街、 胜利二街、罗马商城、 宝安商城、中百仓储 （一）各行业租金概况 （二）商户调查 入店抽样问卷调查 取样的方法及样本数 调查日期7月22日～2006年7月24日 商户的年龄构成：26～36岁的青年人最多 受教育程度：受过中等教育的占最大比例， 文化程度普遍一般 商铺的经营形式：租赁经营的商户占据2/3以上 商业街和专业市场占60% 能接受的面积在100㎡以下的占到84% 商户不满意的原因主要是嘈杂的市区环境和较重的税费负担。 营业面积一般在15㎡～140㎡之间 店铺租金水平一般在1000～5000元/月之间 中高档面积在40㎡以上 男装和运动服装的店铺面积基本大于女装 个性店面积一般在15～50㎡之间 租金的分布规律： 1、业态对租金的影响并不太大，影响租金最大的因素是铺面面积和地段； 2、小面积商铺单方租金普遍高过大商铺； 3、从地段来说，宝安商城的租金最高，达到60～120元/㎡·月，周边略低，一般在40～60元/㎡·月左右，核心商圈内最低租金大概在30元/㎡·月左右，核心商圈外商铺租金可能更低。 基本比普通居民高出一个层次，属于城市主流消费人群。 （三）从武汉市的角度看天门商业业态的缺位 天门市尚无专业文化商业街或主题商场。 市场还缺少诸如武汉市的艳阳天、湖锦 等类型的中档次大型酒店。 缺乏以家庭休闲娱乐为主题的场所。 缺少中档次、大型娱乐休闲场所。 【本节小结】 商业经营品类 商户的人群特征 商铺产权形式 商铺需求面积 商业业态 取样的方法及样本数 发放问卷600份，回收问卷563份，有效问卷517份 综合以上三个图表和收入开支统计表进行交叉分析，发现： 住 房 需 求 【本节小结】 天门家庭的特征 天门逛街现状 光顾