第1章 住宅投资风险管理基础.doc

第二篇 住宅投资风险管理 第1章 住宅投资风险管理基础 1.1住宅投资风险管理概述 一、风险 （一）风险的定义 （人类对风险的认识是在同风险的不断斗争中逐步深化的，尽管我们在日常生活中经常提到风险，但要给其确切地下一个定义却不容易。迄今为止，关于风险的定义，还没有统一的说法。） 纵观前人有关风险的定义，我国台湾学者宋明哲将这些定义归纳为两类，一是“主观说”，二是“客观说”。 1．“主观说” “主观说”的特点是强调“损失”和“不确定性”这两个词。事实上，自然灾害和意外事故所造成的损失其本身是确定的，所谓的不确定性则是指人们对每次事故所造成的损失在认识上或估计上的差别。这种不确定性包括事故发生与否不确定，发生的时间不确定，发生的状况不确定以及发生的结果不确定。“主观说”对风险的一种说法是损害或损失的机会或可能性。如牛津现代高级英汉双解词典)对风险的解释为遭遇危难、受损失和伤害等的可能或机会；美国学者海恩斯(Haynes)在其1895年所著的《风险作为一种经济因素》一书中，写道：“风 险一词在经济学中和其他学术领域中，并无任何技术上的内容，它意味着损害或损失的可能性。”日本学者龟井利明认为：风险是指损害发生的可能性。 在保险学教科书中，风险则通常被解释为“损失的不确定性”。 2．“客观说” “客观说”强调风险是客观存在的事物，因而可以用客观的尺度来衡量，这就使数学尤其是概率统计等科学方法在风险理论中有了用武之地，“风险”、“不确定性”和“概率”这三者便可清楚地加以区分。“客观说”认为风险与不确定性应当区分开来。例如，美国学者佩弗尔认为，风险是一种客观存在，不论人们察觉与否，它都是以客观的概率来测定的；而不确定性则是由个人的心理状态而产生的，仅仅当人们对某种事件加以注意之时才有认识，而且也可能因人而异，因为它是以主观的相信度来加以测定的。也就是说，不确定性的大小，与各人了解与估计风险的能力有关。如果估计完全正确，则不确定性与风险是一致的，反之就不一致了。如，吸烟有致癌之风险，这是早巳存在的。但痛症发生与否这种不确定性，则要等到吸烟与癌症之间的关系被科学研究揭示之后才能有所认识。另一方面，知道了吸烟与癌症之间的关系之后，各人对吸烟的态度却又是迥然有 异的。又如，“少年不识憨滋味”，不能解释为少年没有遭遇愁苦事件的风险；同样道理，“初生牛犊不怕虎”也不是小牛没有被老虎吃掉的风险。 “客观说”的重要代表人物小阿瑟·威廉姆斯和里查德·M·汉斯在他们的著作《风险管理与保险》中将风险定义为“在给定情况下和特定时间内，那些可能发生的结果间的差异”。显然，这种差异程度就是实际结果与预期结果的变动程度。于是，所谓风险大，就是指这种变动程度大；风险小，就是指这种变动程度小。用概率统计的术语，风险的大小则是由损失的期望值和均方差或标准差决定的。根据这一定义，风险的大小本质上决定于不幸事件发生的概率(损失概率)及其发生后果的严重性(损失程度)。 当然，“主观说”和“客观说”都只是将风险与损失相联系，而没有将风险与积极的结果(如收益)相联系。日本学者龟井利明认为，风险不只是指损失的不确定性，而且还包括盈利的不确定性。 基于上述，这里将风险定义为“风险是指系统因系统本身和环境条件的不确定性，而引起的系统实际产出与预期目标产出间偏离的可能性”。 要全面理解风险的定义，应注意以下几点： （1）风险是由系统本身和环境条件的不确定性引起的。不确定性是风险的根本属性，若世界永恒不变，人们就不会有风险的概念。 （系统本身是指系统的组织结构和功能，其不确定性来源于系统组织结构的不合理和功能的不完善。（如我们说某房地产项目存在较大的火灾风险，是源于该项目电力设计负荷偏低，实际使用的电缆导电截面面积较小，而实际用电负荷远远超过设计负荷；动力、照明线路布局不合理，安装不规范；装修时采用了大量易燃材料。即项目风险来源于本身功能的不完善。 环境条件是指制约系统行为的外部客观条件，其不确定性来源于瞬息万变的客观世界和人类行为。客观世界处在永恒的变化之中，人们面对的是一个庞大而又错综复杂的变幻世界，由于能力所限，人类永远不可能从总体上完全认识和掌握这种变化。客现世界变化的不确定性是风险的重要成因。人类行为是人类对客 观世界认识的主观反映，由于每个人掌握的理论不同、生活经历各异，对客观世界的认识难以达到完全相同，故人类行为存在较大的不确定性。如我们说某房地产投资项目面临较大的市场风险，是源于该投资项目市场定位不准，或消费者消费观念已发生变化，市场出现了更具竞争力的项目。即项目风险来源于客观世界的变化和错误的人类行为。） （2）风险取决于两个相互制约的变量，一是系统产出与预测目标产出发生偏离的可能性，即风险发生的概率(P)；二是系统实际产出与预期目标产出偏离的大小和方向，即风险可能的后果(