第二章 房地产开发风险识别1.ppt

第二章 房地产风险识别 何凤麟 一、风险识别 是从系统的观点出发，横观开发经营涉及的各个方面，纵观开发建设的发展过程，通过一定的方法，对大量来源可靠的信息进行分析，找出影响房地产开发风险管理目标实现的风险因素，分析风险产生的原因，筛选确定开发经营过程中应予以考虑的风险因素的过程。 注意点 风险识别是一项连续性工作； 风险识别是一项制度性工作。 风险识别是风险管理的第一步,也是风险管理的基础。 二、工程风险识别的过程 通常有6个步骤： 1、确认不确定性的客观存在； 2、建立初步清单； 3、确立各种风险事件并推测其结果； 4、制订风险预测图； 5、进行风险分类； 6、建立风险目录摘要。 确认不确定性的客观存在 确认不确定性的客观存在 因素是否存在不确定性； 确认该不确定性的客观存在。 例如：物价的变动具有不确定性，物价在前几个月波动厉害是客观存在。 建立初步清单 操作起点；列出有分析、参考价值的各种数据。 确立各种风险事件并推测其结果 例如：盈利、损失、人身伤害、自然灾害、时间和成本、节约和超支等。重点是资金的财务结果推测。 制订风险预测图 采用二维结构： 建立风险目录摘要 三、风险识别的方法 1、专家调查法，包括： 头脑风暴法和德尔菲法 头脑风暴法 头脑风暴法又称智力激励法、BS法、自由思考法； 头脑风暴法有可分为直接头脑风暴法（通常简称为头脑风暴法）和质疑头脑风暴法（也称反头脑风暴法）。前者是在专家群体决策尽可能激发创造性，产生尽可能多的设想的方法，后者则是对前者提出的设想、方案逐一质疑，分析其现实可行性的方法。 头脑风暴法应遵守如下原则： 1．庭外判决原则。对各种意见、方案的评判必须放到最后阶段，此前不能对别人的意见提出批评和评价。认真对待任何一种设想，而不管其是否适当和可行。 2．欢迎各抒己见，自由鸣放。创造一种自由的气氛，激发参加者提出各种荒诞的想法。 3．追求数量。意见越多，产生好意见的可能性越大。 4．探索取长补短和改进办法。除提出自己的意见外，鼓励参加者对他人已经提出的设想进行补充、改进和综合。 5 ．开会时间要短。 德尔菲法 依据系统的程序，采用匿名发表意见的方式，即团队成员之间不得互相讨论，不发生横向联系，只能与调查人员发生关系，以反覆的填写问卷，以集结问卷填写人的共识及搜集各方意见，可用来构造团队沟通流程，应对复杂任务难题的管理技术。 特点：匿名性、信息反馈、结果定量统计。 2、财务报表分析法； 主要包括：资产负债表、损益表、财务状况变动表和利润分配表等。 我们利用资产负债表的资料，可以看出公司资产的分布状态、负债和所有者权益的构成情况，据以评价公司资金营运、财务结构是否正常、合理；分析公司的流动性或变现能力，以及长、短期债务数量及偿债能力，评价公司承担风险的能力；利用该表提供的资料还有助于计算公司的获利能力，评价公司的经营绩效。 分析资产负债表要素时，首先是资产要素分析，具体包括： (1) 流动资产分析，分析公司的现金、各种存款、短期投资、各种应收款项、存货等。流动资产比往年提高，说明公司的支付能力与变现能力增强。 (2) 长期投资分析，分析一年期以上的投资，如公司控股、实施多元化经营等。长期投资的增加，表明公司的成长前景看好。 完毕。 (3) 固定资产分析，这是对实物形态资产进行的分析。资产负债表所列的各项固定资产数字，仅表示在持续经营的条件下，各固定资产尚未折旧、折耗的金额并预期于未来各期间陆续收回，因此，我们应该特别注意，折旧、折耗是否合理将直接影响到资产负债表、利润表和其他各种报表的准确性。很明显，少提折旧就会增加当期利润，而多提折旧则会减少当期利润。有些公司常常就此进行处理调节利润。 (4) 无形资产分析，主要分析商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉、专利权等。对商誉及其他无确指的无形资产一般不予列帐，除非商誉是购入或合并时形成的。取得无形资产后，应登记入帐并在规定期限内摊销。 3、流程图分析法； 对工艺流程和加工流程的每一阶段、每一环节逐一进行调查分析，从中发现潜在风险，找出导致风险发生的因素，分析产生后可能造成的损失以及对整个生产过程和企业可能造成的不利影响。 按流程路线的复杂程度划分，可分为简单流程图和复杂流程图； 按流程的内容划分，可分为内部流程图和外部流程图等。 4、故障树法 通过对可能造成产品故障的硬件、软件、环境、人为因素进行分析，画出故障树，从而确定产品故障原因的各种可能组合方式和(或)其发生概率。 故障树分析 建树步骤 广泛收集并分析系统及其故障的有关资料； 选择顶事件； 建造故障树； 简化故障树。 分析步骤 建立故障树； 故障树定性分析 故障树定量分析 重要度分析 分析结论：薄弱环节 确定改进措施 5、保险调查