项目投资概论 - 《房地产投资分析》授课提纲【课件】方法技巧.ppt

《房地产投资分析》授课提纲 一、本课程讲述的主要内容 第一讲 绪论:项目投资概论 第二讲 项目投资策划 第三讲 项目投资环境 第四讲 项目市场调研 第五讲 投资费用估算 第六讲 项目投资效益评价方法 第七讲 项目投资财务评价 第八讲 项目投资风险 第九讲 项目投资控制 第十讲 项目投资社会评价与后评价 案例练习:二周、自选地块、假题真做,按指导书的要求完成 二、本课程的讲授与学习方法 理论与实际相结合 培养动手能力 举一反三、融会贯通、学以至用 注重调查,带问题学 注重实践,边干边学 三、本课程与其他课程的关系 主要前导课程:技术经济学、会计学、房地产经济学、房地产经营学。 主要相关课程:营销调研、房地产市场营销、房地产金融 第一讲 绪论:项目投资概论 本节讨论重点内容 投资与 资本运动 项目与项目周期 房地产项目投资 (一)投资与资本运动 投资的定义 投资要素的内涵 投资活动的分类 资本及资本运动 1、投资:投资者为了获取未来收益而将资金、土地、设备、物资、技术等生产要素投入社会再生产过程的经济活动。 2、投资构成的四要素 (1)投资主体:实施投资的行为主体 投资主体形式的四项条件: ① 投资决策权 ② 投资资金运用权 ③ 所有权和经营权 ④ 承担投资风险,享有投资收益 (2)投资客体:投资对象、目标或目的物 实物资产:房屋、土地、厂房、设备 金融资产:股票、债券 无形资产:商标、专利 (3)投资目标:投资目的、动机 * 资本的运动:资本的空间运动、分烈运动以及资本化的运动过程。 (1) 资本的空间运动:追逐利润的动力驱使资本移向增值率(剩余与成本之比)尽可能大的空间。包括资本的位移运动和结构运动。 资本的位移运动;稳定的高增值地域成了资本的吸纳中心。 资本的结构运动:资本向高附加值的产业或产品转移,随产品结构、产业结构的变化,从而导致资本结构的改变。 (2) 资本分裂运动:适应资本扩张的需要,将一部分资本分裂出去,在新的组织结构中开展资本运动 资本分裂——整合运动:资本分裂为若干子资本,以子资本和其他资本的连接组合(优化组合) (3) 资本化——资本的转化运动:非资本的资源转化为资本的高效载体的过程 证券资本化:在财产所有权向证券形成转化的过程中实现资本化 (二)项目与项目周期 项目的定义 项目的周期 房地产项目 1. 项目的定义 (1)项目的本质特征 是一系列工作的组合 是一种必须完成的、临时性的、有限的任务过程 具有特定的目标 必定在一定的约束条件下进行 必然消耗或占用一定的资源 (2)项目的定义:在一定的约束条件下,具有明确目标的一次性任务或事项。 2、项目的周期(项目寿命期) 项目周期:项目从开始到结束的寿命周期, 是项目工作在时序上的安排 　项目周期三大阶段: (1)投资前期:从项目设想到项目投资实施前的一段时期 市场调查、 投资机会研究、项目建议 投资方案策划、投资方案可行性研究 项目评估、项目决策 (2) 投资实施期:从项目投资决策后到项目完成交付使用的一段时期 项目设计、施工建设(发包)管理 设备采购、安装、竣工验收 市场推广、市场营销 (3)经营使用期:从项目交付使用到经济寿命终了(或实现投资回收)后的一段时期 生产经营、设施管理 租赁经营、物业管理 营销促销 3 .项目管理 (1)项目管理的定义:在项目活动过程中,为实现项目目标而运用知识、技能、工具、技术和经验对项目实施的策划、计划、指挥、协调和控制过程。 * * The term ‘professional management of construction project’ used in this paper includes professional management on the side of investors, developers, designers,