007.房屋地产企业土地增值税清算工作存在的问题及建议1.doc

房地产企业土地增值税清算工作存在的问题及建议房地产开发投资也拉动全省生产总值增长，2009年全省房地产投资额477.3亿元，与2001年相比，房地产开发投资额平均每年增长48.01亿元，年均增幅达到106.22%，而全省生产总值平均每年增长621.23亿元，增幅35.01%。图一：2001-2009年房地产开发投资额和全省生产总值增长情况 房地产业的繁荣带来了飞涨的房价，以太原市为例，2007年下半年商品房开盘均价是3800元/m2左右，到2008年商品房开盘均价上升到4000元/m2左右，而2009年商品房开盘均价飚升到4800元-5000元/m2左右；房价上升带来房地产开发商利润大幅增加：大部分房地产开发公司的土地为存量土地，工程成本按照现行国家统计局公布的平均物价指数4.5%计算上涨因素，而房价上涨了40%左右，也就是说，其上涨的房价基本上就是净利润。随着房价的迅速增长，房地产行业盈利能力日益增加。 2009两年为例，山西省房地产增加值173.3亿元，图：2002009年房地产开发和全省 二、土地增值税清算中存在的问题以及建议 （一）拆迁补偿费标准如何准确合理的确定 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006)187号)第四条第一款规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。由于房地产开发企业在拆迁过程，支付给被拆迁人（涉及农民、城市居民等个人）的拆迁补偿费，一般无法取得合法有效凭证，但对房地产开发企业来说，又确实是发生了开发费用，因此一直困扰着房地产开发企业土地增值税清算。 我们认为可以依照下列顺序和方法确定企业实际应扣除的拆迁补偿费：1、对于某个开发项目地方政府明确规定拆迁补偿标准的，按政府文件标准执行；2、对于开发项目没有地方政府明确规定拆迁补偿标准的，由主管地方税务机关参照当地同类开发项目地方政府规定的拆迁补偿标准确定；3、对于支付个人拆迁补偿费的确认，主管地方税务局可根据拆迁（回迁）合同、被拆迁房屋的房产证、被拆迁人身份证、户口本和签收花名册或签收凭证来确定具体补偿金额。 （二）关于利息支出扣除问题的税务处理 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第三款指出“（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。”土地增值税出台的时机市场通胀压力很大，银行利率在高位运行，企业融资费用非常之高，随着国家整体经济的发展，银行利率一降再降，许多企业实际发生的财务费用已经低于取得土地使用权价格和开发土地和新建房及配套设施成本之和的5%。这时，部分开发企业以不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明为借口，以不能完整提供资料为借口，要求执行“房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除”。我们认为，全部使用自有资金，没有利息支出的，房地产开发费用以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％以内进行计算扣除。 （三）地下车位的成本税前扣除界定 目前，销售人防车位是房地产开发企业普遍现象。土地增值税清算的相关文件中对于人防工程的支出界定一直未明确。尽管销售车位签定的合同性质上应当属于租赁合同，但对于人防工程的所有权一直有一定的争议。我们认为对于利用人防工程修建的地下停车场（或地上车库）签订转让使用权合同的的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用。出租使用的，按房屋租赁计算营业税和房产税，不得在清算中扣除分摊的相关成本、费用。 （四）清算时间对土地增值税的影响 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体的时间条件有：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的；四是已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售