01 房屋地产基础知识.doc

售 楼 人 员 必 备 的 相 关 专 业 知 识 一、房地产基础概念1、房产 房产，是指房屋的经济形态，在法律上有着明确的权属关系，在不同的所有者和使用者这间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。2、地产 地产，是指能为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地没有明确的权属关系，它是一个统称。3、房地产 房地产，也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等） 二、土地及土地使用年限1、土地所有制 在我国，现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。 任何个人均不能取得土地所有权。2、土地所有权 土地所有权，是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权是不能出让或转让的。 在房地产开发中，房地产开发企业取得的只是土地的使用权，而不是土地的所有权。同样，消费者购买商品房后，对该房屋所占用的土地，不享有所有权，只拥有使用权。3、土地使用权 土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可以依法转让。 开发商要进行房地产开发首先必须取得土地使用权。其获取土地的方式主要有以下几种： （1）土地使用权的出让：土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 （2）土地使用权的转让：土地使用权的转让，是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。 （3）土地使用权的划拨：土地使用权的划拨，是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，须经政府及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。4、 土地开发，是将“生地”开发成可供使用权用的土地（即熟地）。5、生地 生地，是指空地、田地等不具备使用条件的土地。6、三通一平 三通一平，是指在土地开发进行的通水、通电、通路和土地平整工作。7、七通一平 七通一平，是指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。8、土地使用权用年限 首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，也就是说，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有期限的。不同开发用途的土地使用年限不一样。开发商在取得土地用开房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行，即：（1）居住用地七十年。（2）工业用地五十年。（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。（4）商业、旅游、娱乐用地十年。（5）综合用地或者其他用地五十年。 土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同，依法取得土地使用权之日起开始计算（通常在土地出让合同中有明确约定）。必须注意的是，购房者所得到的土地使用权，是开发商转让给购房者的。根据我国《地市房地产管理法》42条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”因此，购房者在签订购房合同或取得产权证时，其实际土地使用年限会短于国家规定的土地年限。 另外，有些购房者会关心土地使用年限到期后是不是房屋就要被国家收回，其实这种观点是错误的。土地使用年限到期后，只要向政府缴纳土地出让金就可以继续使用土地。 三、与房地产开发相关的企业1、开发商 开发商，是从事房地产开发经营业务的企业。 房屋质量是购房者非常关注的问题。购房者在购房时，通常会考察开发商的实力与资信，因为优秀的开发商是质量的最有效的保证。在考察时，他们通常会关注开发商的合法性、资信等级、曾经开发过的项目等等。 对开一个合法的在售项目，其开发商首先应取得《国有土地使用权》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工证》和《销售许可证》等相关证书。 另外，开发商的资质等级也是购房者极为关注的，高资质等级的开发商通常更容易获得购房者的信任。房地产开发企业按资质条件划分为五个等级。其中一级企业的开发资质最高。（1）资质一级企业 A、自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元。 B、有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于20人。 C、设有高级工