16春天大《房屋地产估价》在线作业二.doc

《房地产估价》在线作业二 一、单选题（共 40 道试题，共 100 分。） 1. 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。 . 2.00％ . 2.13％ . 2.22％ . 2.50％ 正确答案： 2. 路线价法估价的第二个步骤为( ) . 设定标准深度 . 求取路线价 . 编制深度百分率表 . 划分路线价区段 正确答案： 3. 商业经营的房地产，其净收益为（ ）。 . 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润 . 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润－投资利息 . 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－投资利息 . 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－商业利润－投资利息 正确答案： 4. 通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。 . 土地取得成本+开发成本 . 土地取得成本+开发成本+管理费用 . 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 . 开发完成后的房地产价值 正确答案： 5. 估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和()。 . 价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件 . 价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函 . 价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制 . 价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制 正确答案： 6. 从广义的角度来看，价值可分为（ ）。 . 使用价值和交换价值 . 投资价值和市场价值 . 公开市场价值和非公开市场价值 . 原始价值和账面价值 正确答案： 7. 某办公楼的土地面积3000m2，建筑面积10000m2，该办公楼出租正常月纯收益为18万元，建筑物重置价格为2000元／m2，成新率为80％，土地和建筑物的还原利率分别为7％和8％，该办公楼的土地正常价格为( )万元。 . 1257 . 1571 . 800 . 1300 正确答案： 8. 用成本法评估新建房地产价格的公式为：新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+（ ）。 . 拆迁费用 . 正常利税 . 公共设施建设费用 . 市政设施建设费用 正确答案： 9. 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。 . 1838.00 . 1844.55 . 1845.87 . 1850.00 正确答案： 10. 与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（ ）。 . 均衡原理 . 预期原理 . 竞争原理 . 替代原理 正确答案： 11. 房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小？（ ）。 . 买卖双方的知识水平 . 买卖双方的偏好 . 讨价还价能力 . 感情冲动 正确答案： 12. 用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取( )净收益为估价依据。 . 类似房地产的客观 . 类似房地产的实际 . 类似房地产的最高 . 类似房地产的最低 正确答案： 13. 采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（）。 . 资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠 . 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠 . 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠 . 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠 正确答案： 14. 新建建筑物价格＝( )＋建造建筑物费用＋正常利税。 . 征地费 . 拆迁安置补偿费 . 地价款 . 零 正确答案： 15. 某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。 . 180 . 196 . 200 . 300 正确答案： 16. （ ）是防范估价风险的最后一道防线。 . 估价师声明 . 估价的假设和限制条件 . 审核估价报告 . 估价报告应用有效期