万科房屋地产绩效突围策划报告.doc

万科房地产绩效突围策划报告 摘要：由次级债引发的金融危机，美国国会接手“两房”等救市措施出台，同时也对中国的经济产生了深远的影响，时至今日，美国经济没有展现复苏的迹象，中国经济也依然暗流汹涌，中国地产业也有待进一步的以“史”为鉴，在摸索中发展。故秉撰此文，分析处于后经融危机中的万科集团如何进行绩效突围。课题分为三部分，对中国房地产现状总趋势的概括分析；对万科集团的现状分析；万科在金融危机下进行绩效突围的策略分析（以万科金色水岸楼盘的销售为例）。通过对万科房地产业的绩效突围分析，对未来房地产业的发展趋势和在金融危机下的绩效突围有一个初步的了解和建议，同时对进行房地产投资有个初步的理论指导和理论依据。 关键词：房地产；万科；产业整合；绩效突围； 大洋彼岸的金融风暴似乎与我们的生活并无多大联系，但由此给中国企业带来阵阵寒意却显得很真切，因此，中国企业高喊于耳边“抱团过冬”的口号却也显得很雄壮。但在大多数城市里看到的依然是房价的高不可攀。故以我之见秉撰此文，分析处于“后金融危机”时期的万科集团如何进行绩效突围。 一、中国房地产业内现状分析 在房地产业，正常的租售比为1比200至1比300之间。而根据我爱我家﹑链家地产﹑中大恒基等中介公司租房数据计算，北京的租售比已经超过1比350，其他如上海﹑广州﹑深圳等大城市的租售比基本在1比300到1比400之间，甚至有些城市在1比400以上。况且中国科学院必威体育精装版发布的2009年《房地产蓝皮书》中称，2008年70大中城市总体房价同比逆势上涨了6．5％。就目前房价虚高泡沫存在的状况而言，我个人认为中国房地产业的泡沫形成已成定势，只是这个泡沫在某个时刻以怎么样的方式爆破而已。 我认为，房地产业的泡沫只有在相对稳定的产业整合中爆破才符合我国的经济管理体制，带给我国的经济冲击才会比两房带给美国的冲击要小的多，目前政府当然不希望房价降得太离谱。希望尽快出售楼盘的原因在于，回笼资金正是过冬困难的中小房企的软肋——资金链。 从市场经济的角度上讲，无论哪个企业在“无形的手”的调控下，都有破产的可能。而中国地产业老大破产给中国带来的冲击，远比美国两房带给美国的冲击会大得多，金融﹑银行﹑证券﹑汽车以及就业率等等，中国政府不喜欢带头降价的房地产龙头企业，原因就在于房地产市场一旦出现不稳定，给中国带来的或许就是一场金融风暴。 从某种意义上说，现在房地产有点好日子过惯了。看看东莞制造业的水深火热，深圳手机的无名无分，就没有必要夸大金融危机下的困难。地产业所遇到的困难不会超出其他行业面临经济不确定因素时的困难，难道会比数月前的奶粉业更糟糕吗？政府救市的过程中，房企都在期盼降息，而房贷贷款利率从八折降到六五折之后呢？套在全国房地产商头上的“90/70紧箍”于今年2月份，继南京等城市后，房价最为坚固的堡垒北京也开始解禁自2006年开始执行的“新建筑宅套型90平方米以下占开工总量的70％”的规定，但是放松之后呢？还是要靠市场来消化未销售完的楼盘，在本身存在泡沫的房地产行业，政府已经很“仁慈”，行业已经很“幸运”了 在去年十月份，在上海﹑武汉﹑天津﹑北京等一批城市，一边上市房企（包括准上市房企）把价格战打得轰轰烈烈——折扣没有最低，只有更低；另一边，一些二线房企反而置身事外，或高举“无理由退房”的幌子来招徕客人，承诺开发商补差价，甚至有如广州的侨鑫集团等一批房企觉得房价太贱，干脆封盘不卖。 其实，降价早就已经是房地产业内的一个潜规则，只是采取的是送家具、送装修、送家电、送物业管理费之类的“暗降”“阴降”的方式，只是万科率先捅破了这层窗户纸，采取了明降的方式。在这场风起云涌的房企大战中，万科无疑可以套用一句话“誉满天下，谤满天下”。 二、万科集团现状分析 在万科挑起的数轮价格大战中，在退补房价方面，在杭州、宁波、等不断上演业主冲击办公区，影响正常办公的事件。似乎万科在部分业主心目中的形象越来越不堪。 然而在失去部分公众形象的同时，万科与政府之间的关系似乎也变得颇为微妙。因为房价下跌，对地方经济的影响是不言而喻的，没有一个地方政府会喜欢一个带头降价的地产企业。同行的指责更是此起彼伏，就连“中城同盟”这样一个自己人的会议上也是如此。 根据《中国经营报》上的数据显示，万科的短期负债为54亿元，一年内需要支付的中短期负债金额为141亿元，加上40亿的地价款，年内支出金额为190亿元。独立来看，万科的资金压力的确不小。但放在行业里面来说万科的财务状况是最好的。其中期末净负债率是37.1％，与行业内动则六七成的负债率，有些（合景泰富等）甚至高达八成的负债率相比确实不算太多。万科能够授信总额超过400亿元，万科地产年中报的数据显示，万科持有的货币资金就有153.7亿元，而现在这笔资金已经滚动到了200亿元以上。从目前现阶段来看，万科持有现金最多的上