上市公司拟重组所涉及的房屋地产公司股东全部权益评估方法.docx

上市公司拟重组所涉及的房地产公司股东全部权益评估方法四、评估价值类型及定义本次评估是在持续经营假设前提下评估XX房地产有限公司的股东全部权益的公允价值，评估价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日根据与委托方的约定，本项目资产评估的基准日确定为 2013年 8月 31日。根据公司的计划，尽量使评估基准日与评估目的所涉及的经济行为实现日接近，故选择2013年 8月 31日作为评估基准日。本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数的选取等，均以该日之企业内部财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。六、评估依据我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：（一）评估行为依据1、中国农业发展集团有限公司 2013年第 146期总经理办公会纪要2、北京亚超资产评估有限公司与中国农业发展集团有限公司、XX股份有限公司签订的评估业务约定书；（二）评估法规依据1、中华人民共和国国务院令（第 378号）《企业国有资产监督管理暂行条例》；2、国务院国有资产监督管理委员会第 12号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；3、国资委产权（[2006]274号）《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》；4、国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第 3号《企业国有产权转让管理暂行办法》；5、国办发 [2001]102号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；6、《中华人民共和国企业国有资产法》2008年 10月 28日；7、《中华人民共和国公司法》（2006年度 10月 27日修订）；8、《中华人民共和国土地管理法》（2005年度 8月 28日修订）；9、《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年 7月 5日)；10、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》中华人民共和国财政部国家税务总局令第 50号；11、《国有资产评估管理办法》国务院 1991年第 91号令；12、《国有资产评估管理办法施行细则》国资办发[1992]36号；13、其他相关法律、法规、通知文件等。（三）准则依据1、财政部财企（2004）20号《资产评估准则－－基本准则》和《资产评估职业道德准则－－基本准则》；2、中国资产评估协会中评协（2007）189号《资产评估准则――评估报告》、《资产评估准则――评估程序》、《资产评估准则――业务约定书》、《资产评估准则――工作底稿》、《资产评估准则――机器设备》、《资产评估准则――不动产》及《资产评估价值类型指导意见》；3、中国资产评估协会中评协[2011]227号《资产评估准则――企业价值》；4、中国资产评估协会（2008）218号《企业国有评估报告指南》；5、中注协会协[2003]18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；6、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）；7、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）。（四）重大合同协议、产权证明文件1、企业营业执照、税务登记证、组织机构代码；2、委托方、被评估单位填报的《资产评估申报清单和申报明细表》；3、被评估单位提供的车辆行驶证等产权证明文件；4、与企业资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证、购买原始及其它资料等产权证明文件。（五）评估取价依据1、国家外汇管理局公布的2013年8月31日人民币基准汇价；2、《中国人民银行贷款利率表》2012年7月6日起执行；3、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第 294号，2000年10月22 日）；4、《汽车报废标准》（原国家经济贸易委员会国经贸经[1997]456号）；5、根据《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号）；6、2006年《中华人民共和国进出口税则》（国务院关税税则委员会）；7、向设备制造厂家询价的有关资料；8、评估人员现场勘查取得的资料和数据；9、评估人员调查了解及查询的市场价格信息及其他与评估有关的资料；10、被评估单位提供的有关文字资料、图片、证件、图纸及相关资料；11、北京亚超资产评估有限公司价格信息资料库相关资料。（六）参考资料及其他国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料，以及我公司评估人员收集的其他有关资料。七、评估方法根据国家国有资产管理与评估的有关法规，遵循客观、独立、公正和科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对XX房地产有限公司的评估范围内资产进行了必要的核查，查阅了有