上海工程技术大学房屋地产开发与经营期末复习资料.docx

问答题1.房地产项目可行性有何现实意义可行性研究是在投资决策之前，对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。为公司对房地产项目建设决策提供依据；为向银行贷款提供依据；为向政府申请建设执照及有关单位或部门签订协议、合同提供依据。2.房地产开发资金的主要来源渠道自有资金、财务拨款、银行贷款、社会集资、预售款、利用外资、承包商带资承包建设工程3.分析房地产市场三要素——时机、地段、质量。（1）投资时机——是指房地产投资的最佳有利时间和房地产出售的最佳机会。房地产投机它存在于房地产开发和经营的各个阶段。一方面，房地产本身的特点、房地产市场特殊的供求关系以及房地产投资者的不同状况，都要求房地产投资者必须善于把握投资时机；另一方面，宏观经济的运行特点、经济的周期性波动决定了房地产业的周期性，也要求投资者抓住时机，顺势而动。（2）投资地段——是指房地产投资对象所在的具体位置，包括地理位置和社会位置。房地产具有增值性，这种增值性在很大程度上表现为土地的增值性。土地增值性的大小、利用效果的好坏，都与地段有着密切的联系。增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件。（3）投资质量——良好的投资效果要通过良好的房地产质量来实现。房地产投资质量指房地产投资对象的优劣程度，它包括房地产本身的质量和管理质量。为什么房地产开发商的第一信条是“永远不使用你自己的钱”从房地产的投资来看，房地产投资包括自有资金投资和非自有资金投资，通过银行贷款、客户定金、销售商押金、建造商垫资的方式实现不使用自己的钱。土地款应付款的延付（土地卖方市场完全控制于政府手中，只要相关政府部门许可，本应以自有资金支付土地款可以延期到获得开发贷款甚至售房后支付）、“连坑都没有挖即可卖房”的期房销售制度、建设公司和材料商等层层垫资，使开发投资的实际杠杆率极高，也造就了大批房地产开发商白手起家的奇迹。就一个房地产项目而言，建设期可能较长，未来的房地产没有很好的预期，如果市场不景气，开发的项目销售状况不好，如果使用自己的钱就会出现资金积压，那么公司的流动资金就会减少。房地产景气是开发商怎么办？房地产开发商投资同比增速持续加快，开发商对未来的预期在逐渐的好转，。开发商筹集资金的渠道越加宽松广泛，房地产开发商从银行贷款更加积极。开发商对土地的开发明显增速，购置土地出现好转，房屋的热销带动了投资者与消费者资金的流入，致使开发商更为积极地买地、购地，开发楼盘。6、（自己的观点，各位看看还有什么补充的）当房地产不景气的时候，开发商的资金流动速度减缓，放慢新项目的开发速度，将在售的项目通过一些优惠措施加快销售；在对未来预期不好的时候，应减少投资，尽快的回笼资金，以防资金被套牢。房地产宏观调控时开发商怎么办？严密监测市场变化，跟踪政策执行细则，开发商应每日进行当地客户情况的汇报，每旬进行政策、市场变化的跟踪，并研究应变措施。提高对老业主的服务质量，提升老业主的重复购买和推介购买比例。开发商应结合完成业主满意度调研，与物业共同研讨并制定物业服务提升目标，完成专项工作方案，提升老业主满意度，同时细化并大力宣传调整后的亲友联朋计划，铺以大量的高品质业主活动，提升老业主的重复购买和推介购买比例。做好资金筹划，加速回款及项目融资，做好土地及资金的准备。在售项目平价快销，加快销售速率，利用政策之星的真空期加快资金回流；未售项目要加快开发进程，上半年抢先上市，防止现有客户流失。加快新项目推进速度，项目取得四证后加快办理项目贷款，为新项目获取提供资金支持；在满足利润指标的基础上，以平价快速销售回款，项目尽快满足自身建设需要。借市场低迷时期，掌握获取土地时机，完成土地储备目标。积极在开发商战略规划发展区域，寻找优质土地资源，利用宏观调控的契机，以竞拍、合作、兼并等机会获取土地，完成市场布局，以满足下一个战略期发展的需要。计算题：P92 例1、P92 1、地块概况····P204 房地产投资避税收入分析本页为著作的封面，下载以后可以删除本页！【必威体育精装版资料 Word版可自由编辑！！员工录用管理制度为规范试用期员工的管理和辅导工作，创造良好的试用期工作环境，加速试用员工的成长和进步，特制定目标责任制制度。一、员工试用期规定?1、自员工报到之日起至人力资源部确认转正之日起。?2、员工试用期限为3个月，公司根据试用期员工具体表现提前或推迟转正。（一）、福利待遇?1、试用期员工工资根据所聘的岗位确定，核算时间从到岗工作之日起计算，日工资为：月工资÷（本月天数-休假天数）2、过节费按正式员工的1/2发放。3、按正式员工标准发放劳动保护用品。（二）、休假?1、