上海工程技术大学房屋地产估价期末考试复习资料.doc

第一章 房地产估价的需要 现实中的需要——显示各项活动中对于房地产估价的需要从大到小表现在多方面。房地产估价的主要需求领域包括土地使用权出让，土地使用权转让；房地产买卖、租赁、交换、赠与；房地产抵押、典当、保险、课税；集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿，房地产分割、合并；房地产纠纷、涉案、损害赔偿；企业以房地产合资、合作；企业合并、兼并、分立、改制、上市、破产清算；还包括由房地产估价引发的涉案纠纷中的房地产价格复估等 理论上的必要——房地产市场是不完全市场。在普通商品市场，买者和卖者众多，买者可以通过卖者的明码标价充分了解市场的价格信息。而房地产具有不可移动和独一无二的特性，买卖双方无法通过简单的比较去判断房地产价格的高低，再加上形成房地产价格的因素很复杂，即便是同一类型的房地产，甚至是同一宗房地产，其价格也会因时因地而异。所以，没有专门的知识和经验便无法正确的把握房地产的合理市场价格，于是便构成了房地产价格进行专业评估的需要。 第二章 房地产概念 定义——房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种物权。 包括：物质实体与权益,是实物、权益、区位三者的结合。 实物----实体 质量 功能 权益----所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权（地上权）、相邻关系 区位----地理位置 重要性：不仅是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料 房地产的三种形式--------地产、房产、房地产 土地 定义：土地指地球表面的陆地，包含土地表面、地表下及垂直空间。 对一块土地的基本认识——坐落位置；面积大小；形状；四至；地势、地质、水文和气象条件；周围环境、景观；利用现状；土地权利状况；土地使用管制；生熟程度；其他 三、房地产物权——所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地上权、地役权 四、房地产特性 1、位置固定性、地区性和个别性----不可移动性 2、长期使用性----土地的不可毁灭性、建筑物的长期使用性 3、大量投资性 4、易受政策限制性----政策限制和影响 5、相互影响性----周边环境 6、保障性与增值性----土地的稀缺性 五、房地产的商业特性 1、交易的本质----实体+权利、权益的可分离性 2、交易的形式----实体的不可移动性、逐步性 3、交易的价格----前期性、多样性、同类房屋在不同地区有不同的价格 六、房地产的类型 1、按用途划分——居住用房地产、商业用房地产、办公用房地产、旅游用房地产、餐饮用房地产、娱乐用房地产、工业用房地产、农业用房地产、特殊目的用房地产和综合用房地产 2、按开发程度划分—— 生地、毛地、熟地、在建工程、现房 3、按是否产生收益划分——收益性房地产、非收益性房地产 4、按经营方式划分——出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产、自用房地产 七、房地产价格的概念 ——房地产价格是指为获得他人房地产所必须付出的代价。 房地产价格的形成条件——有用性、稀缺性、有效需求 地价与一般物品价格的不同 ------生产成本不同——不一定由劳动创造 ------折旧不同——无折旧 有增值 ------价格差异不同——单一性 ------市场性质不同——不完全市场 ------形成时间不同——长期性 ------供求变化不同——弹性为零 房地产价格的种类 1、按实物形态分----土地价格、建筑物价格、房地产价格 2、按不同用途分----买卖价格、租赁价格、抵押价格、典当价格、保险价格、课税价格和征用价格 3、按形成基础分----成交价格、市场价格、理论价格和评估价值（详细看一下） 4、按表价方式分----总价格、单位价格和楼面地价 ----总价格 ----单位价格 单位土地价格 单位建筑物面积价格 ----楼面地价 单位建筑面积的土地价格 楼面地价 = 土地总价格 / 建筑物总面积 = 土地单价 / 建筑物容积率 实际价格和名义价格 实际价格：在成交日期时一次付清的价格或相当于成交日期时一次付清的价格。 名义价格：在成交日期讲明，但不一定在成交日期时一次付清的价格。 所以权价格、使用权价格和其他权益的价格 拍买价格、招标价格和协议价格 补地价 指需要补交给政府的一笔地价，主要原因 1）更改原出让土地使用权时规定的用途 2）增加原出让土地使用权时规定的容积率 3）转让、出租、抵押划拨土地使用权时的房地产 4）出让的土地使用权期满后续期 十一、房地产价格的特征 1、土地价格不由生产成本决定 2、房地产的保值性与增值性 3、房地产价格的个别性----一般随交易的必要而个别形成 4、房地产价格形成的复杂性----是在长期考虑下形成的 5、房地产价格的多因素