上海市房屋地产宏观环境分析.doc

上海市房地产宏观环境分析 2014年4月上海市的房价均价为33402万/平方米。大部分房价都维持在30000左右。 附上网上找到的上海房价图： 从宏观角度分析上海市房地产，我们主要以经济环境，政治宏观环境，法律环境来分析。 一、经济环境 2013年上海市实现GDP21602.12亿元，按可比价格计算，比上年增长7.7%。其中，第一产业增加值129.28亿元，下降2.9%；第二产业增加值8027.77亿元，增长6.1%；第三产业增加值13445.07亿元，增长8.8%。第三产业增加值占上海市生产总值的比重达到62.2%，比上年提高1.8个百分点。按常住人口计算的上海市人均生产总值为9.01万元。 平稳高速发展的上海经济也为居民收入增长提供了强有力的支持，从2008年到2013年的5年间，基本保持10%以上的增长速度。2013年末，全市城镇居民人均可支配收入远超全国平均水平，位居全国第一。人民收入的快速增长也为上海市房地产行业的发展提供了良好的市场和资金支持。 伴随着上海经济的快速发展，上海市房地产开发投资的增长也一直保持高位增长。2012年上海市房地产开发投资达到了2381.36亿元，房地产投资基本占到了固定资产投资总额的1/2，位居国内城市房地产投资前列。二、政治宏观环境 中国经济的实力和对世界经济的影响作用逐渐被世界所承，中国国民的可支配收入也一直在不断大幅增加，但也越来越强烈地感受到各种资源都难以承受经济的超常规发展，经济发展、社会发展和生态环境存在严重的不协调，各种利益主体出现并形成了一系列经济社会矛盾。也正是在这种背景下，“科学发展观”、“和谐社会”、“友好环境”、“改变经济增长方式”、“建立公共服务型政府”等一系列新理念、新方针、新方向首先由党中央率先提出。政治层面的这种变化一定会导致经济政策的调整变化，也会对许多老百姓关心的话题——房地产产生巨大影响。 有人分析上海的房地产时提出，在宏观调控背景下房地产业必须积极推行产业转型。其实不仅仅是房地产业要转型，房地产业存在着投资增长过快、商品价格上涨过猛、产品结构不合理、市场秩序紊乱的问题，在中国其他产业中都普遍存在。产业转型已是大势所趋，非此不能改变产业的增长方式。应该期待在2007年上海市在党中央领导下，各项工作会取得更多具有实效性的成果，上海房地产的调控也会出现更为积极的成果。 另外，在2013年9月29日正式挂牌的上海自贸区的建立对上海市房价的影响也是不容忽略的。在2013年9月到10月，上海市的平均房价有大幅度的增长，显而易见的是，这一定和上海市自贸区的成立有很大的关系。 中国（上海）自由贸易试验区主要任务是要探索我国对外开放的新路径和新模式，推动加快转变政府职能和行政体制改革，促进转变经济增长方式和优化经济结构，实现以开放促发展、促改革、促创新，形成可复制、可推广的经验，服务全国的发展。有利于培育我国面向全球的竞争新优势，构建与各国合作发展的新平台，拓展经济增长的新空间，打造中国经济“升级版”。 获批前后的近两个月时间里，靠近自贸区的房价不出意料，有很大的涨幅。临港新城住宅的价格上涨了近一倍（8月份临港新城新盘的平均房价只有1.1万-1.3万元左右，而10月份这一区域部分新开楼盘的价格，已经涨至2万-2.3万元/平方米），且10月20日临港新城今年新房的成交量高达20.3万平方米，是去年全年成交量4.5万平方米的四倍多。而在自贸区正式落地后的9月份至今，该区域新房的成交量就达到7.6万平方米，占今年前8个月这一区域总成交量的六成，并超过这一区域去年全年的成交水平。除了住宅楼以外，随着银行、保险等金融机构在自贸区注册，自贸区内及辐射范围的商用办公楼也火了起来。 经过23年的持续开发，上海外高桥保税区除了南部仍有土地待开发，目前划定的自贸区内工业地产的供应量并不大。也正是由于其稀缺性，因此仓储、物流的温度短期内迅速升温。这一领域此前是被不少投资界所轻视，随着上海自贸区的挂牌，工业地产也被认为是直接受益的房地产，因而成为很多机构新的投资热点，且也将看到更多国际资本的身影。 三、法律环境 我国政府的宏观调控一直是我们在研究经济发展时不可忽略的一个因素，而我们国家以及上海市政府颁布的法律文案也是对上海市房地产一个一个不可忽略的影响因素。 2010年，国家陆续出台了多项宏观调控政策，以遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康稳定发展。国庆期间，上海市出台了《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，以巩固房地产市场调控成果，保持房地产价格合理稳定。在各项政策措施的作用下，上海市房地产市场上的投机投资需求得到有效遏制，房地产市场销售大幅下降。2010年上海市商品房销售面积达2055.53万平方米，比上年下降39%。 　　20