上海房屋地产专题研究报告-doc+42.doc

上海房地产专题研究报告 目　录 TOWN HOUSE的发展演化 二、当前上海TOWN HOUSE市场简述 三、上海TOWN HOUSE市场发展状况分析 初始阶段市场状况 发展阶段市场状况 趋向成熟阶段市场状况 TOWN HOUSE 消费者特征分析 TOWN HOUSE 产品特征分析 区域特征分析 档次划分 类别划分 小区规划、式样风格、房型特征分析 六、TOWN HOUSE 的发展空间、存在意义与未来 TOWN HOUSE的发展演化 TOWN HOUSE的起源 　　TOWN HOUSE起源于欧洲英国伦敦，当时的伦敦很少有高密度的垒积式多高层建筑，城市在低密度建筑形态中持续地扩展。18世纪末的贝德福特广场、柯本特花园、19世纪初的那莫德理大街等处，TOWN HOUSE组成了壮丽的街区，住宅由此形成了永恒的艺术。后来TOWN HOUSE在美国得到了兴旺发展，特别是西部地区的城市延伸部都有大量此类建筑形态出现。它是由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成，每幢面积约在150～200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超过50平方米，另外还有专用车位或车库。 离城不太远，价格不算太贵，属中等偏高的水平。 上个世纪初TOWNHOUSE是上海典型的名居 　　19世纪念年代起，随时着经济的发展，城市人口增多，传统的木式里弄易发生火灾，出现了砖木结构的老式石库门建筑，最早创始于英租界，后流传于城乡内外和近郊一带。这是TOWNHOUSE结合我国传统三合或四合院形式的特色建筑。代表建筑有兴仁里，敦仁里棉阳里等。与石库门建筑同时发展的还有新式里弄住宅，这是TOWNHOUSE更具现代色彩的一个变种。朝向尽量朝南，宅前有绿地，建筑多为三层代表建筑有20年代淮海中路的尚贤坊等。在40年代后，新式里弄发展为花园式里弄住宅，宅前有宽大的庭院空地较大，环境幽雅，居室以间半式或双间式居鑫，层数三、四层兼有，代表建筑有淮海中路的上方花园和陕西南路的凡尔登花园。当时，上海各种TOWNHOUSE里弄住宅共有9000余套，22余万平方米，蔚为大观。 二、当前上海TOWN HOUSE市场简述 上海人追求居住时尚、讲究舒适、喜欢超常规的居住环境、关注私密性，构成了联排别墅市场旺销的基础。联排别墅结构新、环境好、功能齐，与同一地区其他类型物业相比价格差别不大，所以市场成交活跃。总价50—70万左右的联排别墅，基本符合购置这一类物业者的心理价位。 　　目前上海在售的联排别墅，绝大多数均位于内环线以外和外环线附近。最为集中的区域 当属上海西南角的闵行区莘庄周围区域，其数量规模占全市联排别墅供应的半壁江山。由于 联排别墅既要有市郊的幽雅居住环境，又要有良好方便的交通条件，故地铁所能到达的莘庄 周围联排别墅楼盘相对集中，并形成高尚住宅氛围，对上海人颇有吸引力。其区域代表性楼 盘有君临天下花园、樱园等。而紧邻闵行的松江区，也有部分联排别墅楼盘面市，如雅仕轩。 另一个联排别墅供应量较多的区域是浦东新区及相邻区县。有阳光欧洲城、经典花园及特大 型项目康桥半岛等。大虹桥区域也有联排别墅分布，如西郊宝成花苑，但该区域地价高故联 排别墅少且价高。上海的东北部区域，中档客源丰富，且地价相对便宜，因而单体总价不高 的经济型联排别墅同样有较好的销路，其中锦秋加州花园即是一例。市中心联排别墅十分稀 缺，价高却很好销。 　　时下，受到沪人青睐的还有纯休闲型的联排别墅，多拥有郊外自然景观的个性氛围，如 位于杭州湾北岸市级旅游开发区内的金海湾联体、休闲别墅，南望千里碧海、西临世纪森林，毗邻海鲜一条街，对抱有“市区有住房、海边有别墅”二次投资置业理想的年轻一族极有吸引力，一期房一销而空。 　　莘庄区域的联排别墅每套主力面积一般在180平方米～230平方米之间，单价大致在 3500～4500元范围，浦东区域的联排别墅每套主力面积一般在160平方米～230平方米之间， 单价大致在2900～3700元之间，而北区的联排别墅每套主力面积大都在130平方米～220平 方米之间，单价大致在3100～4000元之间。 　　总的来看，闵行的联排别墅产品设计更具别墅品质，如花园会客厅设计挑空4米以上， 带车库，且每户设中央空调，而北区的联排别墅产品设计则比较经济。从闵行地区联排别墅 物业中有代表性的四个楼盘“君临天下花园”、“水仙苑”、“樱园”、“圣淘沙花园”以及九亭 区域的“新上海弄里人家”、“九亭明珠苑”来看，销售率基本上在80％以上，甚至一度达到 了100％。其中标志性楼盘君临天下花园开盘三个多月即列上海市销售第十名，一期销售达 95％，今年又分别荣获上海2000最佳房型获奖最多单位和建设部“创新风暴”综合金奖。 　　目前上海供应的联排别墅小区规模都较大，建筑风格则大都为欧美别墅风格，这十分有利于塑造联排别墅的