上海迪斯尼板块房屋地产专题研究报告.doc

上海迪斯尼板块房地产专题研究报告 上海一部 2009年12月18日 目录 一、问题提出 3 （一）研究背景 3 （二）项目概况 5 （三）研究目的与思路 7 二、国内外相关研究 7 （一）旅游业与房地产的关系 7 （二）旅游房地产 9 （三）相关案例分析 10 1、香港迪斯尼 10 2、2010年中国上海世博会 13 3、上海浦东金桥开发板块 14 三、上海迪斯尼板块分析 15 （一）区域特征 15 （二）市场调研 18 1、土地市场 19 2、一手房市场 20 3、二手房市场 25 （三）对板块房地产的影响 26 （四）对整个上海房地产的影响 30 （五）关联企业 31 四、 未来预测及建议 38 上海迪斯尼板块房地产专题研究 一、问题提出 （一）研究背景 2009年11月26日，《关于加快发展旅游业的意见》获得国务院通过对于旅游产业的重视首次上升到中央战略级别，也引起了相关产业的广泛关注。国家有意把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业，对国家产业结构调整和包括旅游在内的整个大消费崛起有相当的导向作用，将首先体现在旅游经济板块，并令酒店、交通运输、消费等产业相继收益。 （二）项目概况 上海迪斯尼位于上海市浦东新区东南方向的川沙新城。该建设项目分为三期，实行滚动开发。首期开发面积约4平方公里，将以占地约１平方公里的主题乐园区为主要核心区，投资规模约250亿元人民币，计划用５年至６年时间完成。二期和三期开发面积约为4平方公里和3平方公里，涉及到原浦东和南汇两区，呈梯形状，具体的投资规划还未正式发布。 图1 川沙新镇区位图 今年8月底，上海市政府下发了批文，批准迪斯尼规划用地的征用。9月份，上海国土资源网就悄然挂出了迪斯尼项目的一期征地公告，浦东新区就是迪斯尼的落户之地，征地面积超过6000亩。浦东新区川沙新镇官员透露，拆迁范围已经确定，拆迁日期约明年6月开始。日前在上海市规划和国土资源网的征地公告上，被外界称为“迪斯尼地块”的布宜诺项目征地范围笼统地写道：该地块“西至A2高速公路，北至A1高速公路，南至布宜诺项目02建设单元(即项目二三建设用地) ”。据悉，A1、A2高速、南六公路以及周祝公路所围起地块的村民已经都接到了口头征地通知。按照上海市通常的拆迁流程，从正式通知拆迁开始，经过评估、补偿、搬迁，直到最终拆屋平地，开工打桩，一般确是至少要半年时间，也就是说预计2010年6月份该区域将正式开始“敲掉房子”。 上海“迪斯尼板块”通常是指迪斯尼所落户的川沙区域及受其直接辐射的区域，迪斯尼概念最先影响的就是迪斯尼板块的房地产市场，其中影响最大的是拥有较多土地资源的当地园区地产公司，以及具有国资委整合背景的区域龙头公司。上海房地产市场将受惠于世博会及迪斯尼基础建设带来的区域配套设施、交通条件等的改善，以及建成后客流增长对于城市商业、实体经济发展的推动。上海迪斯尼，对房产开发商来说，无疑是一个非常大的利好消息，餐饮、零售、服务以及相关行业都将得到显著发展，以此为中心的旅游业及休闲旅游地产业也必将迎来巨大机会。不仅迪斯尼影响范围内有如此大的商机，周边各地的旅游休闲产业也将因此而受益，据分析其辐射影响的面积约为半径30公里，甚至有专家认为随着沪杭高铁、宁沪铁轨、宁杭城际铁路于2012年后陆续修通，上海迪斯尼影响力完全有可能辐射到整个长三角地区，甚至覆盖华东、华北、东北地区。 （三）研究目的与思路 房地产具有区位性、异质性的特点，对本地的细分市场进行调研分析，挖掘出有潜力的目标市场、目标客户一直是分部的工作重点。我们认为迪斯尼落户上海为申城带来了契机，借迪斯尼的春风该区域的房地产是否有发展潜能，上海一部是否应将其列为目标市场，哪些是我们可关注的目标客户，这就是本报告的研究目的。 本报告以上海市迪斯尼板块为研究对象，在立足于区域规划、旅游管理、房地产经济、土地利用等学科理论的基础上，结合数理统计方法研究了旅游地产的发展前景，迪斯尼落户对上海区域市场的影响和原因分析，并提出相关建议和对未来的预测。 具体研究方法为文献研究与数据调研相结合:通过对现有的或搜集的著作、期刊等文献资料进行旅游地产理论综述和相关案例分析，并且结合统计资料、网站资料关于上海市的迪斯尼板块的市场变动，分析了上海迪斯尼板块的现状、成因、未来预测等。 二、国内外相关研究 （一）旅游业与房地产的关系 作为国家重点发展的两个产业，房地产业与旅游业有着非常密切的联系。房地产业为旅游业提供必要的物质基础设施，反之，旅游业又促进了房地产业的发展。两者相辅相成，互相促进，所以说，房地产业与旅游业的结合发展将会有光明的发展前景。两者之间的关系具体体现在以下四点： 1、作为两大高度关联产业结合发展的产物在第三产业高速膨胀式发展的过程中，产生了相当部分的重叠区域，联合房地产业与旅游业的优势