不做房屋地产,信托做什么.doc

不做房地产，信托做什么？?从信托产品销售走向财富管理不做房地产，信托做什么？ ???? 近年来信托行业高速发展，但从政策层面上看，这一发展态势将有所改变。 ????首先是2007年之后急速扩张的信贷类银信合作业务在2010年7月被监管层叫停，8月中旬正式下文规范融资类银行理财产品占比不得超过信托公司受托资产规模30%比例的限制，然后是2010年9月《信托公司净资本管理办法》出台。此后，因为对房地产市场的调控致使这一业务也开始收缩。信托公司既往赖以生财的业务都受到了不同程度的约束和整顿。中国信托业未来的发展方向是什么？ ????信托行业超常规发展的两个阶段虽然分别表现为银信合作业务的急剧扩张和房地产业务的大幅增长，但实质是因为监管对银行信贷的严格管制。由于中国多层次资本市场和金融市场的建设还不够充分，市场资金渠道相对单一，监管层对于银行的监管政策和对于信托的监管政策在空间或是时间上的差异导致两种政策间存在一个政策差价区，这个差价区中的大量的资金需求就会涌向信托公司，信托公司几乎可以毫不费力的享受政策差价带来的盛宴。如果信托公司不能居安思危，那一旦政策差价区缩小，就会陷入战略方向迷茫、不知所措的混乱状态。 ????实际上，管理层也为信托公司指明了发展的方向，就是希望信托公司能成为真正意义上的股权投资者。股权投资虽然是信托最为常用的投资方式，但是现在信托公司的业务现状是以股权投资的形式来实现融资的实质，其特点表现为无论项目收益高低、是否亏损，信托公司均要求有固定的收益，要求用款企业提供抵押、质押、担保等增信措施，要求有明确保值条件的股权协议转让方等。这种股权投资实际上是变相贷款，充其量算是投资优先股。跟同股同权、风险共担、利益共享的真正意义上的股权投资相去甚远。虽然目前信托公司也在努力尝试真正意义上的股权投资，试图从财务投资人向战略投资人的角色转换，但是实际进展非常缓慢，这里的问题表面上看似乎是信托公司不具备股权投资的管理人才和管理能力，所以从上到下都是在关注资产管理能力的提高，引进人才，引进具备专业管理能力的战略投资者或业务合作伙伴。似乎这样就可以成为具有自主管理能力的真正意义上的股权投资人了。 ????人才匮乏可以从相关的行业引入，毕竟信托行业的整体收入水平还是很有竞争力的。但是引进了人才，提高了资产管理水平就能成为真正的股权投资人吗？答案是否定的。原因在于，信托投资人的风险承受力和股权投资项目可能产生的风险不匹配。现有的监管还是按照保本保收益的原则来监管信托业务的，集合信托资金的来源是不能承受任何风险的资金。如果现在把信托推介材料中所有类融资性的风险控制措施和增信措施全部删除的话，现在的信托产品投资人恐怕难以接受。投资者这关都过不去，又怎么可能募集到资金去做股权投资呢？但是另一个方面，在投入的项目上却要求按照真正的股权投资、风险自担来选择和审批项目，这样必然会造成信托公司经营风险急剧上升。现在的信托行业中也没有任何一家信托公司可以承担这种风险。由此看来，真正的股权投资在现阶段对于信托公司来说是一个不可能完成的任务。这也是地产全行业在风险不断增加的情况下信托公司仍然火中取栗的原因之一。 ????信贷类银信合作被叫停，房地产信托的风险积聚越来越大，信托行业的出路在哪里？概括地说是从融资业务向投资业务和资产管理业务的转型。而业务方向的转型首先是思路的转变，信托必须完成以下的一系列转变：从重资产抵押到重盈利能力的转变；从短期投融资向长期投融资的转变；从财务收益向战略收益的转变；从形式管理向实质管理的转变。 ????从重资产抵押到重盈利能力的转变是指，如果在业务拓展中将抵质押作为投资贷款的首要评判标准，则必然随着资产的公允价值下行而被套牢。有很多项目由于不是以出售资产来盈利的，往往因为抵押、质押的价值不好认定或手续不好办理，导致金融资金无法进入，一般的信贷资金无法满足。这就需要一种可以适应市场需求的金融创新产品来实现资金的融通，而且要借助于大型国有企业增信和处置不良资产的能力来完成。 ????从短期投融资向长期投融资的转变是指，伴随房地产暴利时代的终结，很难找到一个行业的收益率可以在2~3年的期限内所产生的还款现金流足以覆盖贷款的本金加利息或者是投资的本金加预期收益。但是除了暴利行业，确实也有一大批项目，虽然不能达到两年内还本付息，收益却非常稳定，而且可以较高承受的资金成本。这就需要将投资期限延长到3~5年，甚至更长。因此必须进行产品和发行的创新。 ????从财务收益向战略收益的转变是指，到目前为止，信托基本上充当了一个财务投资者的角色，获得的收益也是财务收益。一旦信贷环境宽松了，由于成本优势的客观存在，银行的信贷业务必将分流信托绝大多数的项目资源。那么信托作为简单财务投资者的存在空间就不复存在了。今后信托报酬中财务收益的比例是十分有限