个人投资房屋地产如何纳税.doc

个人购买房地产如何纳税？ 个人购买房产时主要涉及契税和印花税。 1．契税。 （1)个人购买房产，除特殊情况下外，均须按照购买房产的成交价格和适用税率计算缴纳契税。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。特殊情况是指：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税；个人购买90平方米以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％的税率计缴契税。 （2）因对方以房产抵债或者用实物与对方交换取得房产的，视同购买房产，按照房产成交价格和适用税率计算缴纳契税。 （3）购买房产用于拆料或者（翻）建新房的，实际构成购买房产，按照房产购买价格计算缴纳契税。 （4）受赠房产，也视同购置房产，按照受赠房产价值计算缴纳契税。 （5）用房产与对方交换房产的，凡双方用于交换的房产价值相等的，免纳契税，但需要办理免税手续；凡价值不相等的，支付差价（补价）的一方就补价计算缴纳契税。 （6）凡全民、城镇集体所有制单位，有当地正式城镇户口的职工，按省、自治区、直辖市人民政府批准的标准价，第一次购买本单位公有住房，在规定住房标准面积以内的，可以免纳契税，免税照顾每户只能享受一次。对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房经当地县以上人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，比照上述规定，免征契税。 （7）因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。 （8）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。 （9）对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分收契税。 契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%-5%。具体执行税率，由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内，根据本地区的实际情况确定。 2．印花税。个人购买房产的，应当就房产买卖合同所载明的金额，按照0.5‰的税率计算缴纳印花税。如果没有签订房屋买卖合同，则按照房屋价值计算缴纳。但自2008年11月1日起，对个人购买住房暂免征收印花税。 个人出租房产如何纳税？ 个人出租房产通常会涉及营业税、城市维护建设税（以下简称城建税）、教育费附加、印花税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税等。 1．营业税。 （1)个人将非居住用房如店面房、车库等以及土地对外出租的，就其取得的全部租金收人，按照5％计缴营业税。 (2)个人将住房对外出租的，就其取得的全部租金收人，按照3％的税率并减半计算缴纳营业税。 2．城建税。个人只需就实际缴纳的营业税税款按照7%（城市市区）、5%（县城、建制镇）、1%（其他地区）计算缴纳。 3．教育费附加。个人需就实际缴纳的营业税税款的3％计算缴纳教育费附加，就实际缴纳的营业税税款的2％计算缴纳地方教育费附加。 4．印花税。个人将住房对外出租的，免缴印花税；将非居住用房对外出租的，就合同上载明的租金金额，按照1%。的税率计算缴纳印花税。如果在签订合同时只规定了月（天）租金标准而未规定租赁期限，可以在签订合同时先按5元计缴印花税，待以后结算时再按照实际租金计算缴纳印花税。如果双方未签订合同，则根据实际租金和适用税率计算缴纳印花税。 5．房产税。 （1）个人将住房对外出租的，就其向对方收取的全部租金，按4%的税率计缴房产税。 (2)个人对非住房对外出租的，就其向对方收取的全部租金，按照12％的税率计缴房产税。 6．城镇土地使用税。 （1)个人将住房对外出租的，免征城镇土地使用税。 (2)个人将非住房以及土地使用权对外出租的，一律按照主管税务机关核定的城镇土地使用税单位税额和土地面积计算缴纳城镇土地使用税。 (3)个人将承租的房产用于对外出租的，通常不需要缴纳城镇土地使用税，相关的城镇土地使用税由向该个人出租的其他单位或者个人缴纳。 (4）个人向其他单位或者个人承租土地使用权用于对外出租或者生产经营的，城镇土地使用税均由出租土地使用权的其他单位和个人按照规定计算缴纳，但是如果个人承租的土地属于集体土地使用权的，并且未办理土地使用权流转手续的，那么就需作为实际使用集体土地的个人即承租人，按规定缴纳城镇土地使用税。 7．个人所得税。请参阅“个人出租房产如何缴纳个人所得税？” 一些地方对个人出租房产的，按照统一的综合征收率征收上述全部税种，因此，请投资者密切关注当地的政策。 个人出租房产如