中国房屋地产上市公司的盈利管理研究.doc

中国房地产上市公司的盈利管理研究.盈利管理房地产上市公司盈余管理在会计学界凯瑟琳·雪普盈余管理实际上就是旨在有目的地控制对外财务报告过程以获取某些私人利益的披露管理。盈利的反映和分布从一个足够长的时段来看盈余管理并不增加或减少企业实际的盈利在不同的会计期间企业实际盈利的反映和分布会计盈利盈利管理不是企业的实际盈利 公司的董事会经理盈利管理的。最终。管理盈利管理承担责任管理者股东盈余管理的受益者政府通常是受害者盈余管理少交税款或拖延税。者的利益表现形式也十分复杂有的是直接的经济利益如经理人员分红的增加有的是间接的利益如职位晋升、股价飙升。盈余管理的会计数据会计原则会计方法的运用交易事项控制盈余管理 第3章 中国房地产上市公司盈余管理现状分析 3.1会计政策和会计估计变更的利用 盈利管理最常使用的方式就是利用会计政策的变更。从我国会计准则的规定来看，包括固定资产折旧政策的选择、变更无形资产摊销年限、存货计价方法的变更、其他会计政策的变更等，中国房地产上市公司在面临不同的经济环境，在处理某些业务时，为了实现自身的意图，可以根据自身的情况，做出会计处理方法的选择。许多上市公司经常通过会计政策、方法的选择与变更获得额外会计收益。主要原因在于这些会计政策的变更选择成本太低，变更程序太容易，这就被某些公司管理者利用，他们会制造出利于自己的书面证据，通过对会计估计变更的不同使用，调整了经营业绩，达到盈余管理的目的。 3.2关联交易的利用 我国的部分房地产上市公司与改制前的母公司之间存在错综复杂的关联关系和关联方交易。所以尽管我国新会计准则中有对关联交易的严格规定，但利用关联交易来调节业绩，是上市公司盈余管理的重要手段。上市公司进行盈余管理时可以根据关联方交易的特点，利用关联方之间的控制关系，以不公平价格进行交易，达到调节利润的目的。可以通过有商品购销业务、资产及债务重组、托管经营等。例如在会计年度即将结束前进行重大的资产买卖，或者通过与非上市的母公司之间进行利润转移。具体方式有： (1) 增加收入，转嫁费用。由于房地产公司在上市前对于有关费用支付和分摊标准有相应的规定。当公司业绩较差时，就减少向母公司应交纳的费用，母公司承担上市公司的许多管理费用等；或者退回上市公司以前年度交纳的一些费用。这些方式都可以使上市公司的费用降低。 (2)托管经营。房地产上市公司的不良资产通过收取委托费用的方式，委托给关联方经营。不但增加了收入，而且不良资产带来的亏损和产生的维护费用也转嫁给关联方。反之，关联方把优良资产委托给公司经营，增加公司的盈利能力。 (3)非正常资产租赁、出售上市公司与关联方之间利用资产租赁的市场价格难以确认这一问题，来相互租赁资产，达到调节利润的目的。另外，由非上市的公司将盈利水平较高的下属企业廉价出售给上市公司，由上市公司将一些闲置资产高价出售非上市的公司，或利用债务重组等其他方式。 3.3收入确认存在虚假状况 房地产上市公司为了表现出良好的盈利状况，为了调节利润，可能会违背会计制度规定，可以改变收入确认和计算原则，或者采取伪造交易事项或原始凭证等手段，使收入和利润虚增。另外，由于上市公司在资本市场盈利预期方面存在一定的压力，或者处于再融资配股的目的，在跨年度的重要时点，通过提前确定收入，即在销售完成之前，还没有完成满足销售确认条件下就记作收益，后期利润就转移到本期。到了第二年再以某种理由重新确认为次年的收入，既到达了财务平衡，又达到了盈余管理的目的。 3.4费用确认存在虚假状况 这主要发生在房地产上市公司预期利润减少的情况下，可通过大额计提相关资产的减值准备、一次性冲销不良资产的账面价值等方式提前确认费用，通过潜亏挂账、费用支出资本化等方式延迟确认费用。这就达到了采用费用资本化、递延当期费用以及潜亏挂账等手段调节利润的目的。上市公司可以在一般借款的利息支出和符合资本化条件的资产上进行操作。当公司欲提升业绩，采用一定的手段，使专项借款之外的一般借款的利息支出符合计入的要求，扩大借款利息资本化的范围。再如，将已完工的固定资产长期作为在建工程核算。这样，既延长了利息支出计入资产的时间，又减少了折旧的计提，从而达到操纵利润的目的。对于已经发生的资产减值或损毁采取回避的态度，不予确认，形成潜亏挂账。微利公司采取取少计费用、损失挂账的方式避免会计报表出现亏损。 3.5利用非经常性损益 盈余管理调节利润可以利用地方政府补贴、税收返还等方式。中国很多的房地产上市公司和政府部门有联系，政府可以通过这些上市公司显示其经济发展的能力。尤其是和地方政府联系的更为紧密，在某种程度上，是他们的政绩的体现 。在这种情况下，房地产上市公司经营就会受到地方保护主义、区域经济壁垒的影响，通过政府的补贴，来提高公司的收益。尤其是在公司可能亏损的年份，为了避免不被定位ST股公