中国房屋地产业十年之探索与总结11.docx

中国房地产业十年之探索与总结随着房地产税收话题的愈演愈热，以及部分城市降价出售房产的不断发生，今天的房地产市场可以说是风声鹤唳，成为全社会的敏感话题，房地产崩盘论也开始甚嚣尘上，政府救市之心迫切，关系千家万户的房地产还得到了外媒的格外关注。市场中，针对房产是涨是跌的对战也发展的轰轰烈烈，微博上，任志强为了站稳房地产市场未来依然趋稳上行的脚步大发口水战。今年2月/601166.shtml兴业银行第一个暂停发贷，之后大多数银行紧追其后，开始暂停发放贷款。以至于后期，据有关媒体报道，90%的银行已经上浮了首套房贷款利率，而且有6个城市对二套房房贷利率也做了调整。尽管在5月份，央行以及/cbrc/index.html银监会联合召集银行负责人开会，要求不要停止房贷以及不要提高房贷利率等，但显然的是，行政色彩浓厚的央行和银监会被商业银行给“耍”了，这表明行政执法已经遭到唾弃，更有部分二三线城市，完全置行政调控于不顾，今日，据传沈阳全面取消楼市限购政策，本地人和外地人一样可以购置多套住宅。从这一现象可以看出，目前中国房地产业的辉煌业绩已经开始回落，从中我们也看出了两个问题：1、中国一直存续的行政调控政策已经不适应市场。地方政府在房价扶摇直上的年代，拥有绝对的话语权，但在市场化呼声越来越高的当下，开始受到质疑。现在的房价开始动摇了，一些习惯靠房地产支撑财政收入的地方政府开始慌了神，乱了阵脚，已经“情不自禁”地制定了救市措施，救市措施也五花八门，但可以肯定地说，都是没用的，不尊重价格规律必将被价格规律打得头破血流，允许房价上涨，就得允许房价下跌，价格从来都不只是向着多头一方的，笑到最后的往往是空头。如果政府在此时投入血本去巩固房价，到最后只有破产一条路。2、经济不能凭一枝独秀来维持，百花满园才是春。中国的地方政府在前十年里，没有把主要精力放到“奄奄一息”的制造业上去，几乎所有的精力都集中到了房地产行业。一座城市离开了制造业和服务业，就如没有灵魂的驱壳，不会有生机的。鬼城之所以被诟病，是因为那里没有可以务工的企业，这是第一位的。有了可以务工的企业，就可以建立配套的诸如医疗、教育、娱乐、文化等等其它服务业，就会有各种各样的人来经营这些业务，房子建得再好，如果没有制造业和服务业，就没有居住价值，这是城市化后带来的新的价值观。但是，地方政府往往都注重短期利益，而对能够活跃城市的制造业和服务业，则采取各种各样的收费措施来排挤打压，而不是扶持。一座没有人气儿的城市，就是把服务费提得再高，也难以满足地方政府的财政开支需要。　目前，从对房地产的争论中，似乎有以下几种倾向：　1、政府倾向于征收/2010/kzfangchanshui/房产税。中国有句古话，叫做前车之鉴。从房产税试点到现在已经有四年多了，中央政府换届后，既没有明确说要征收，也没有说不征收，但地方政府则跃跃欲试，所以说地方政府的这种冲动心态，是完全建立在了扩大财政收入上，而不是研究征收房产税后带来的严重后果如何防范。日本的前车之鉴之一就是在当时最热络的日本房地产时期过重地征收了房产税，因为政府可以得到很大的收益，但紧接着的是日本失去了20年，仍然没有走出衰退的阴影。长期的经济通缩结果是，政府收到的利益早已荡然无存。　2、希望房地产价格崩盘。这种心态显然属于一些购房者，连续十年保持上涨，已经让这部分人群“恨之入骨”了。这种心情可以理解，但真的房价崩盘了，谁还能买的起房子呢，恐怕与房地产配套的行业都要破产了，收入也变成0了，如何买房？再便宜也买不起了。除非是那些处在没有衰退的行业中的人，以及那些富豪们。3、希望房价继续上涨。持这种心态的人，除了政府、银行和开发商们外，还有一些业主，当开发商们“降价甩卖”时，那些业主们总是利用一些愚蠢的做法，要么打砸售楼处，要么堵售楼处。但这样做对房价调整也毫无用处。地方政府则利用手中的权力，限制开发商降价销售，这种反价格规律的行为，与房价上涨时购房者的谩骂声如出一辙，所不同的是，房价上涨时，购房者心急如焚，现在是政府、银行、开发商以及业主们心急如焚了，这或者就叫做风水轮流转吧。4、运用利率调控。首先，央行自去年620事件后，一直没有如商业银行预期的那样向市场大量注水，这应该是，国家在新一届政府授意下，保持了真正意义上的货币稳健。其次，在房价上涨过程中，起主要作用的是银行放款，包括向购房者的房贷以及向开发商提供的投资贷款，以及首付比率首套房利率等是一些关键要素。购房者再怎么骂房地产开发商，再怎么骂银行，再怎么骂地方政府，都起不了作用，但是如果银行主动动摇上述几个要素之一，则应警惕房价可能真正动摇。国N条式调控十年出了十多次了，但一次也没有动用过诸如利率等，说明是在敷衍群众情绪。但今年2月兴业银行率先暂停房贷，则实实在在地拉开了房价调整大幕。作为判断价格即将衰退的一种依据，