中国房屋地产企业税负水平的调整及政策选择研究.doc

中国房地产企业税负水平的调整及政策选择研究 韦仙荣 (丹阳市房产管理处，江苏镇江212300) 摘要：房地产企业税收负担问题历来是关系国计民生和地方经济发展最尖锐、最敏感的问题之一，通过对房地产业税收负担的研究为政府和企业就企业税收负担问题提出一些可供借鉴的对策，在对税收负担进行测算的基础上，深刻剖析中国现行房地产税制所存在的问题，提出中国房地产税制改革的具体建议，为房地产企业的健康发展创造一个公平、公正、公开的竞争环境。 关键词：房地产；税收负担；企业税负；税收制度改革 一、研究背景与选题意义 房地产企业税收负担问题历来是关系国计民生和地方经济发展最尖锐、最敏感的问题之一，它犹如一把双刃剑，一方面，政府可以通过减税免税、降低税负等措施，有效刺激需求，引导投资，推动房地产企业的发展，拉到经济增长，从而达到扩充经济规摸和经济总量的目标；另一方面，政府凭借政治权力又必须选择适度的税负水平，筹集足够的财政资金，以确保国家机器的正常运转和各项事业的蓬勃发展。所以，房地产企业税收负担水平的轻重高低、合理与否并不是一个孤立存在的问题，它不仅与国家对房地产业的产业政策、宏观调控目标及政府财政收入等方针政策息息相关，更与所有国有、集体、股份制、外资、私营企业等不同纳税主体的经济利益分配紧密相关。 究竟房地产企业发展现状如何，其税收负担水平如何，影响房地产企业税收负担的因素有哪些，笔者认为，不能仅仅从一些表象看问题，而应该运用税收经济学的基本理论，客观公正地分析目前中国房地产企业的税收负担问题。在这样的背景之下，笔者认为，研究房地产企业税收负担具有重要的理论价值和深远的现实意义。 二、当前中国现行房地产税制整体上存在的主要问题 （一）税制结构不完善，造成税负不合理 1．因房地产流通环节不同造成税负不合理 现有税收制度在房地产的交易环节设置了主要税种，而在房地产保有环节设计的税种非常少，且免税范围大。这种模式造成了明显的各阶段的税负不公。 一般而言，房地产交易环节包括房地产的转让、交换等多种情况，涉及房地产企业的税种有蕾业税、城建税、所得税、土地增值税等，同时负担相应的费用。从名义税负水平看，营业税及其附加税率可达5.5%，土地增值税300-/0 -60%．企业所得税33%，房地产交易环节总体税负税水平相当于销售收入或经营收入的23%左右，名义税负水平明显偏重。在加上所负担的相关收费，其负担更重，可以说在交易环节房地产产业的承担的税费负担最重。 而前房地产税制“重流转轻保有”的现象，一方面，对房地产交易环节征收重税实际增加了房地产企业出让房产的成本，出去转嫁部分，自己仍然要承担较高税收负担，这不仅提高了新建商品房的价格，带动整个市场价格的上扬，同时也制约市场正常的生产进程，阻碍了房地产市场的形成和发展。另一方面，房她产保有环节税费种类过少，使得投机性购房成为可能，易造成房产和土地的闲置与浪费。土地保有阶段税负轻，进入市场流通的土地则要承受过高的税负，抑制了土地的流动和正常的市场交易，减少了土地的有效供给，激发了土地价格上涨。 2．因纳税人的身份不同造成的税负不合理 中国的房地产市场存在内外两套税制，使得中国的纳税人由于其身份的不同而造成了税负的不公平，具体分析如下：(l)所得税。中国分别对内资房地产企业牙征企业所得税，对涉外房地产企业开征外商投资企业和外国企业所得税。企业所得税的税率是33%;而外商投资企业和外国企业所得税的税率为正税300-/0 +3qoeIJ地方税附加。同时，各地方为吸引外资，往往对在本地区投资的外商免征3qo的地方税附加，另外，税法中还有很多关于外商投资企业和外国企业的优惠政策，使得外商投资房地产企业和外国房地产企业所承担得所得税税负水平明显的低于国内房地产企业，造成了所得税的税负不公。(2)房产税、城镇土地使用税和城市房地产税。对 内资企业开征房产税和城镇土地使用税，而对外资企业则只 开征城市房地产税，并且仅对房产征税，对地产不征税。对外资企业继续征收城市房地产税。城市房地产税仅适用于外商投资企业、外国企业和外国人，而且仅对房产征税。以房价为计税依据r适用税率为1.2%。另外，税法中还对外资企业有许多关于城市房地产税的优惠政策。可见城市房地产税的税负水平要比内资企业的房产税和土地使用税的税负水平低， 有违税负公平原则。(3)城市维护建设税和教育费附加。对内资房地产企业开征城建税和教育费附加；而对外资房地产企业则不征收此税费。对此税法有明确的规定。可以看出，相对于内资房地产开发企业，外资房地产企业的税负相对较轻。（4)耕地占用税。对内资企业占用耕地征收耕地占用税，而对外资企业却不征收。相对于内资房地产企业，外资企业税负进一步减轻。 由于两套税制