中国房屋地产业发展的思考-铁勇.doc

中国房地产业发展的思考 姓名:铁勇 学好：1153001403635 班级：2011春季班 工商管理 房地产业是我国的支柱产业，是国民经济的重要组成部分。自改革开放以来，我国房地产市场改革日趋完善，房地产市场不断发展壮大，为我国经济发展贡献了巨大力量。然而，我国的房地产市场化起步较晚，发展不够成熟，金融环境不够完善，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。特别是近几年来，房价突飞猛进的上涨,不仅在建筑领域,在社会各个领域已形成一股不可阻挡的强大潮流,这股潮流正影响着社会经济的发展。从一方面来说，城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂”；但是，从另一方面，房地产价格增长速度过快却会增加城市的生产、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力，供需矛盾突出等问题已经严重威胁到经济的安全，影响到社会民生等问题。房地产市场遵循市场运行的一般规律，如果房价一直持续近几年快速上涨的势头，市场自身迟早也会调整，但房地产业上下游关联产业较多，特别是与金融产业密切相连，自然调整将会付出巨大的代价，造成经济的波动和资源的浪费，因此，实现房地产业健康稳定发展成为产业发展的重要课题。本文主要探讨我国房地产市场发展中的诸多问题，提出了抑制房价过快增长，防止泡沫进一步扩张，化解金融风险及完善相关政策法规措施为主，以实现完善相关政策法规，促进房地产金融完善，调整房地产供需结构，促进房地产市场良性竞争等目标，以期通过这些措施使房地产业良性发展，从而实现新的繁荣，有效地满足经济和社会的发展要求，并服务于社会经济和人民。 中国房地产业的现状分析 2012年3月18日，国家统计局公布了2月份中国70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，虽然2月份房价整体仍呈上涨态势，但70个大中城市中有45个城市新房价格环比下降，涨幅缩小的城市个数也明显增多。从同比数据来看，一线城市中除广州外，北京、上海、深圳等多地新建商品住宅和二手住宅价格均出现了明显下调。尽管如此，房屋价格仍远超居民收入水平，房价调控何时才能真正发挥效力，使之回归合理价位，这不仅是温总理的期望，也是国人共同的心愿。温总理在全国“两会”结束以后的记者招待会上说，房价还远远没有回归到合理价位。如果硬要说房价下跌，那也只能是环比下跌，就是拿这个月房价跟上个月房价比，但如果同比，跟2011年比，70个大中城市中，只有28个下跌，剩下的42个还在上涨。拿昆明二手房金沙小区来说，在2008年10月份我朋友购房时一套2室1厅1卫1厨55平米的房子是23万元，均价是4100元/平米，到2012年10月是7037元/平米，在3年间上涨了71.63%，昆明的租房价格更是如此，市政府在这几年间无休止的拆迁，导致租房价格像坐电梯式的猛涨，一室一卫一厨的单间在2008年10月份月租金是180元，到2011年5月份却涨到了400元，不到3年时间里就涨了122.2%，调控的效果一看就知道。说房价下跌只是一个统计学游戏，感谢北京有个通州，上海有个南汇，广州有个番禺，内蒙古有个鄂尔多斯，这给这些城市一个更好的机会来个统计游戏，用来调整房价。如果按照跟收入比的话，房价还远远没有回归到合理价位。通州不是北京市区，南汇不是上海市区，东莞、鄂尔多斯是四线城市，但是把它也平均进去统计，这样是跌。但是一二线城市三环之内它是没怎么跌。只是这样平均下来好像是跌了，政府觉得调控成功。想买房的人就到郊县去买。市区房价没怎么跌，市区的人心里也挺好过的，因为他本来就有房子，所以说看起来好像是一个皆大欢喜的局面。对于开发商而言，中小型开发商被大量淘汰，大型开发商却越来越壮大。比如说，2011年万科的销售量上升了41%，利润上涨了32%，就连第七名的碧桂园，它的销售量和利润也都上升了35%。政府调控大开发商的利润却越来越高，因此，大开发商也挺高兴，他们掌控了大量的资源，是真正的利益集团，而调控的结果是他们发了。2011年地产界有规模的收购兼并高达124宗，再加上小型的兼并以后，地产界所有的收购兼并总金额超过1500亿。也就是说，调控之后小房产商慢慢被兼并，而大开发商则变得更大了。2010年土地出让金是2.7万亿，2011年高达3.15万亿，创历史新高。地方政府当然挺高兴，因为出让金也上升了。因此可以说，调控的结果是表面上看起来皆大欢喜。 中国房地产业存在的问题 （一）中国房地产业的政策及税收制度 经过统计，房价里面有12项税跟50多项费，加在一起占到了房价的70%左右。70%是税费，这是刚性的，还有10%是最起码的构建成本。