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发展租赁性保障房 房地产信托投资基金是新选择“十二五”期间，我国将建设约3600万套保障房，其中，廉租、公租保障房将成为建设重点。但是大规模建设和运营租赁性保障房意味着巨额资金投入，需要通过多种融资方式满足资金需求。房地产信托投资基金（REITs）因其能够以信托投资基金的形式引导民间资本进入公共服务领域，既有利于满足中小投资者和机构投资者对房地产行业的投资需求，又能够创新租赁性保障房建设的融资渠道和建成后的运营方式，被国家社科基金重大招标项目《完善我国住房政策体系与规范房地产市场秩序研究》推荐为有效解决保障房长期发展机制的一种新选择。就发展租赁性保障房REITs相关问题及政策建议，记者专访了上述项目的主持人、财政部财政科学研究所所长、本报专家组成员贾康（微博）。记者：在项目《完善我国住房政策体系与规范房地产市场秩序研究》中，您和您的课题组建议设立租赁性保障房REITs解决租赁性保障房的融资问题和提高运营效率，该建议的构想是什么？贾康：REITs是一种由专门资产管理机构发行的、汇集特定多数投资者的资金进行房地产投资、并将投资净收益分配给投资者的一种信托基金。从本质上看，REITs属于房地产资产证券化的一种方式，房地产所有者将存量房地产通过打包出售给外部投资者从而可以提前收回初始资金，而且由于商业性房地产能够带来租金收益和房产增值，REITs能够给投资者带来长期稳定的收益，REITs的分红比例一般不低于收益的90％，因此受到养老金、捐赠基金等长期机构投资者的欢迎。为解决我国当前面临的租赁性保障房建设所需资金及后续管理运营的问题，我们建议设立租赁性保障房REITs，由基金管理者与地方政府达成协议，地方政府可以将部分租赁性保障房作为基础资产，与小区周边的商业出租房等资产打成一个资产包，然后基金管理者按照资产包的整体规模大小向社会公众或特定投资者发行REITs份额筹集资金，再用相应资金向租赁性保障房的所有者（一般为政府所属的保障房投资中心或其他相应机构）购买资产包，REITs所属的专业物业管理人员按照政府的有关政策要求对租赁性保障房进行日常管理，被保障对象定期向基金缴纳的租金，成为REITs持有人获得投资收益的主要来源。记者：现阶段，我国发展租赁性保障房REITs还存在一些问题，资金回收期长，甚至难以回收，投资收益水平低等严重制约REITs进入租赁性保障房建设和运营领域。如何解决这些问题？贾康：我国发展租赁性保障房REITs的重要前提在于，通过一定的制度设计，使REITs获得一个符合市场预期的、合理的长期收益率。目前来看，可以考虑给予租赁性保障房REITs以下优惠措施：租赁性保障房REITs在建设或者收购保障房过程中，地方政府在相关的土地使用、税收政策等方面给予REITs一定的优惠，同时还可以规定，在租赁性保障房经营一定年限之后，REITs可将其作为正常出租房按照市场价格出租房屋，提高其未来的投资收益率，或者允许REITs将相应租赁性保障房作为商品房在二级市场上卖出，使之一方面能够实现其前期投入资本的回收，另外还可能由于房地产的市场化增值获得额外收益。为租赁性保障房REITs经营管理所需的融资活动提供财政贴息、担保。为鼓励租赁性保障房REITs的发展，可以规定，如果REITs在相应业务扩展过程中面临融资需求，政府所有的政策性担保公司可以为租赁性保障房REITs的融资进行担保，或者财政为其融入的资金进行贴息，降低租赁性保障房REITs的相关财务成本，发挥财政资金四两拨千斤的杠杆效应。直接给予租赁性保障房REITs一定的财政补贴。租赁性保障房REITs投资与运营保障房，实际担当了政府向满足保障标准的社会公众提供公共服务的职能。由于政府对租赁性保障房的租金水平给予严格限制，租赁性保障房REITs收取的租金可能连房屋的维修、公共区域管理、卫生清理等的费用都支付不了，同时，租赁性保障房REITs开展业务之后，政府就无需设置专门的租赁性保障房的日常管理人员，也无需承担租赁性保障房的后续管理成本。因此，政府可以将节约的部分资金以财政补贴的方式直接给予租赁性保障房REITs，但财政补贴的标准和金额要与租赁性保障房REITs向被保障对象提供的服务种类和服务质量等指标相挂钩。记者：除了收益率较低的问题外，对发展租赁性保障房REITs存在的其他障碍，如信托产品的份额限制、重复收税等，对此，您有何建议？贾康：我国《信托法》规定，信托投资公司发行的信托产品不能超过200份，每份不能低于5万元，这与REITs需能够在市场上公开发行和公开转让的要求有所冲突，也不利于社会公众主动投资到REITs中；在税收方面，REITs公司需要缴纳相应税收，而REITs投资者还需要缴纳个人所得税等，可能会带来当事人对重复征税的顾虑；在房地产转让方面，房地产的产权转换手续繁琐会降低RE