后调控时期房屋地产信托业务的发展模式与趋势.doc

后调控时期房地产信托业务的发展模式与趋势  自2009年下半年开始，伴随着房价的快速攀升，从“国八条”、“国十条”到“新国十条”各种房地产调控政策不断出台，货币政策与限购政策的双重压力使房地产行业的热度不断降低，开发商的现金流压力越来越大。在此情况下，房地产信托业务逆势发展，在开发商旺盛的资金需求以及不断攀升的市场利率的刺激下，发行规模快速上升，发行频率逐渐加快，成为了银行开发贷款之外房地产行业最重要的融资渠道。房地产信托的快速发展，特别是传统的融资型房地产业务的快速发展与房地产市场不断累积上升的风险形成了较大的反差，流动性风险激增，这也促使监管部门屡次提示房地产信托业务风险，并出台了多项措施规范、控制房地产信托业务的发展速度与规模。 在此情况下，预计未来一段时间内房地产信托业务的发展将在国家房地产市场调控政策以及监管部门业务调控下快速降温，房地产信托业务即将进入后调控时期。本文将从防范房地产信托业务风险及信托公司风险的角度，分析在后调控时期，房地产信托业务的发展模式与发展趋势。 一、 资金的实际用途是目前房地产信托业务的主要风险所在 在货币政策开始正式收紧之前，无论表面形式是否合规，房地产信托主要的资金用途实际就是补充开发商土地出让金缺口，即开发商自有资金投入缺口。由于当时银行信贷资金较为充裕，真正“四证齐全”的开发项目很容易就可获得银行开发贷款支持，因此引入高成本的信托资金搞建设是几乎不可能的选择。进入2011年，货币政策收紧趋势明显，银行的房地产开发贷款越来越难以获批，开发商引入信托资金搞项目建设的需求才开始真正上升，但在整个房地产信托业务中此类真正用于项目建设的需求还是占少数，大量的需求还是补充土地款缺口。 之所以会出现这种情况，主要是由于土地成本的快速攀升。三年前，房地产项目中土地成本仅占开发总成本的20%至30%，这也是商业银行开发贷款中要求自有资金到位20%以及银监会要求的房地产信托中开发商自有资金投资比例超过35%的重要因素。然而，随着土地成交价格的快速上升，土地成本在整个开发成本中所占比例随之大幅度增加，目前在一、二线城市基本达到了50%以上的水平，加上办理“四证”所需要的成本，在获得开发贷款前，开发商自有资金的投资要占到项目总投资的60%以上，对比其他行业这一项目资本金要求无疑是最高的。考虑到房地产行业属资金密集型行业，本身项目总投资较大，而超过60%的自有资金投资比例对开发商自有资金筹集能力提出了极高的要求，能够达到全部项目均按规定不借助其他融资渠道以真正的自有资金坚持到“四证齐全”的开发商全国也数不出几个来。 自有资金的巨大需求与缺口，使开发商不得不寻求高成本的信托融资予以补充，而目前房地产信托的准入条件同样是“四证齐全”、二级资质、自有资金投资比例超过35%，其准入条件甚至比银行开发贷款还要高，即信托资金与银行开发贷款一样不能补充开发商的自有资金缺口，而融资又势在必行。因此，目前房地产信托中经常发生“挂羊头、卖狗肉”偷换项目概念的情况以及以股权投资附回购形式弥补自有资金投资缺口的情况，并成为监管部门三令五申要求加以规范和整顿的对象。 这些现象的存在，也直接加大了房地产信托的风险。首先，“挂羊头、卖狗肉”偷换项目概念的情况直接导致信托产品的名义用途与实际用途不符，难以监管资金的具体运用，而名义用途项目由于四证齐全,通常银行开发贷款已进入或即将进入，项目土地等资源要优先抵押给银行，信托融资只能以开发商拥有的其他资产进行担保，对项目的控制力弱，无法确保名义项目的销售收入用于偿还信托融资，而实际用款项目的情况又无法控制，增加了融资风险。其次，以股权投资附回购形式对开发商提供融资同样存在巨大风险，信托的股权投资进入后只是弥补了开发商的自有资金投资缺口，而项目建设还是需要银行开发贷款的支持，而银行开发贷款无疑是要求项目土地及在建工程的抵押以及对预售资金的监管，在此情况下，开发商基本无法用本项目产生的现金流进行还款，开发商只能通过一些违规手段或者其他项目的现金流用于支付回购价款，在国家对预售资金监管日趋严格的情况下，套取预售资金的难度逐步增大，进而大股东的回购资金来源也将越来越难。 二、 “基于项目、长期投资、强化管理”是后调控时期房地产信托业务的主要发展模式 根据以上分析，目前房地产信托业务最大的风险就是信托资金的实际用途大部分均为补充开发商自有资金投资，不仅与监管政策相违背，也注定信托融资的还款来源难以依托项目本身的现金流，从而增加了风险系数。要根治这一弊端，首先就要树立“基于项目”这一房地产投资的核心理念，即房地产信托业务的核心是项目，而不是基于某地产商的信誉或实力，信誉好、实力强可以为项目加分，但不能因此忽视了项目本身的开发状况、盈利能力与管理水平，房地产信托