呼和浩特房屋地产分析报告.doc

呼和浩特市房地产市场分析报告 投资管理总部 二○○六年五月目 录 一、呼和浩特市房地产市场总体环境 1 （一）呼和浩特市经济发展概况 1 （二）呼和浩特市房地产业发展潜力巨大 2 （三）呼市房地产市场购买力强劲 2 （四）城市建设步伐加快，带动房地产投资需求增加 3 二、2005年呼和浩特市房地产市场分析 3 （一）宏观调控对房地产的影响 3 1、房地产市场运行秩序走向规范 3 2、房地产投机需求的萌芽受到抑制 4 3、房地产价格基本稳定 4 （二）2005年呼市房地产市场运行状况 4 1、房地产投资增速初步得到遏制 4 2、房产需求稳步增长，市场供求状况有所改善 5 3、房地产价格较大幅度上涨 5 4、目前呼市房地产市场存在的问题及原因分析 7 三、十一五期间，呼和浩特市房地产市场走势预测 9 （一）房地产宏观政策支持房地产持续发展 9 （二）房地产宏观调查指标对比显示市场前景看好 10 （三）十一五期间，首府城市规划和建设蓝图规模扩大、品质提升 11 （四）房地产市场趋势预测 12 1、宏观市场预测 12 2、供求预测 13 3、风险预测 13  一、呼和浩特市房地产市场总体环境 （一）呼和浩特市经济发展概况 呼和浩特市经济发展具有巨大的潜力和市场，伴随着城市化和产业化进程，作为西部大开发的龙头和与内地联系的枢纽城市，发挥着重要的区域职能。 1998年到2003年五年间，呼市GDP年均增长19.7%，财政收入年均增长18.5%，城市居民可支配收入年均增长11%。 2001年到2004年，全市GDP和规模以上工业增长速度在全国42个中心城市中连续四年居于首位。 2004年完成固定资产投资285亿元，GDP达到600亿元，财政收入达到65亿元，城市居民可支配收入达到1.05亿元。 2005年完成固定资产投资450亿元，GDP达到850亿元，财政收入达到85亿元，城市居民可支配收入达到 亿元。 计划2006年完成固定资产投资600亿元，GDP达到1100亿元，财政收入达到110亿元，城市居民可支配收入达到1.4亿元。 1998年到2003年，城镇居民人均可支配收入年均增长11%以上。2004年人均GDP突破2200美元；人均可支配收入达到10500元，同比增长超过22.8%，在全国大中城市中排名第六位。 （二）呼和浩特市房地产业发展潜力巨大 呼市宏观经济的持续、快速增长促进了本地房地产市场的迅速发展。人口增长，居民可支配收入增加，消费结构升级等因素形成了对房地产的有效需求。 银川、兰州、呼和浩特同为西部重要省会城市，呼市的GDP、人均可支配收入等主要指标均高于银川和兰州，而在呼市房地产市场领域，商品房价格却处于偏低水平，其年开发投资额、市场交易量与银川、兰州存在明显差距。呼市目前的房地产市场发展程度与经济水平不相称，房地产市场处于起步阶段，发展潜力巨大。 （三）呼市房地产市场购买力强劲 呼和浩特作为内蒙古自治区首府，是呼包银经济带、呼包鄂金三角的重要节点，辐射能力强，外来有识之士因寻求在呼和浩特发展而纷纷来此置业；呼市本地居民收入增加，消费升级欲望强烈；区外游资看好呼市房地产市场的高成长性，由此形成呼市房地产市场上的潜在投资、投机双重购买力。 根据自治区十一五规划，2010年呼市市区人口将达到200万，年均增长10万，城市化水平提高6%以上，房地产消费人口不断扩大；城市居民对居住空间和品质也提出更高要求，房地产市场购买力和有效需求空间巨大。 （四）城市建设步伐加快，带动房地产投资需求增加 呼市目前人均建筑面积22.5平方米，低于全国发达城市平均水平。根据全区十一五规划目标，2010年人均建筑面积达到30平方米以上。 综合考虑人口自然增长，城市建设拆迁、户籍改革、城市流动人口和商业需求等因素，每年需完成住宅施工面积320万平方米，商业营业用房面积25万平方米，写字楼30万平方米。由此可见，近几年呼市商品房市场仍具有较大投资需求空间。 人口增长图。 二、2005年呼和浩特市房地产市场分析 （一）宏观调控对房地产的影响 1、房地产市场运行秩序走向规范 在国家对房地产市场进行宏观调控的大背景下，呼和浩特市政府通过出台《[呼和浩特市关于贯彻国家对住房价格调控政策的有关政策》、《呼和浩特市经济适用住房管理办法》等政策、制订《呼和浩特市享受优惠政策普通住房标准》、《呼和浩特市享受城镇廉租住房管理办法》以及廉租补贴发放工作的规范化、正常化、制度化，规范了房地产秩序；通过建设房地产信息系统和预警预报系统体系，基本实现商品房预销售网上签约、联机备案、网上楼盘公示、科学判断房地产市场和经济走势市场主体行为得到规范、市场秩序有所好转，供求信息公开透明，为形成真实价格机制创造了良好的市场环境。 2、房地产投机需求的萌芽受到抑制 国家这一轮宏