商业房屋地产.doc

现代社会，房屋已成为城市的象征。广义概念是指土地及土地上的永久性建筑物、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。在此所指的主要是狭义，是国家政策许可的、个人可以投资的房地产。 商业房地产业发展的产物，它随着商品经济的发展和扩大而发展和扩大。在我国，作为一个经济部门，开展各种经营活动，建立房地产市场，是从实行经济体制改革之后才开始的 以全面融合与商业为特色的地产形式。现在正悄然成市场的新宠。然而，随着的这一轮投资热潮，某些主要城市却因过量开发而导致市场风险危机的大增。 据新华社相关信息报道：近年来，新近落成的大型综合购物中心正在迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地企业应运而生。 据了解，2008年1－2月完成2374亿元，投资的比重为50.3%，3.9个百分点。32.9%，增幅提高8.6个百分点。2008年2月份，全国70个大中10.9%，涨幅比1月低0.4个百分点；，涨幅比1月低0.1个百分点。 2007年中国稳定增长，全国投资总额是2,775.56亿元， 17.9%，连续三年保持在17%左右。这与当年消费品零售总额6.8%的增长幅度非常接近。2007年中国还有两个特点：一是主要大中城市商业物业的供应关系无明显大起大落，市场透信价格相对平稳。另一个是市场结构的区域性差异较大，以2007年投资额增幅为例，北京略高于10%，上海为2.5%，天津则为78%。这是因为预期提前消化，上海商业发展出现饱和，而天津有滨海新区的发展概念。 随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，中国对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就商的发展留下了巨大市场发展空间。一种不同于传统的形式、以全面融合地商业为特色的地产形式，正悄然成为的新宠儿。然而，随着中国的这一轮投资热潮，、购物中心地产、写字楼、在某些主要城市却存在了过量开发导致市场风险危机大增。 通过市场调研可以看到，目前中国。在商业营业面积增加的同时，在上升。08年以来，商铺供给过剩的情况继续发展。这些情况，意味着中国入风险与机会并存的时期，不久将会受到双重考验。 现阶段中国变化非常大，零售市场的企业将近一步提升，将近一步影响上游制造商和批发商的市场格局；而成熟的大型之间的竞争，将近一步向“质”的方向发展。与此同时，在扩大市场份额的同时，也在向流通环节的上游渗透；流通相关行业的发展也面临着近一步洗牌，重点即在于横跨流通和领域。在求“质”的年代，如果还在继续单纯求“量”和“面积”的比拼，而忽视对零售商客户的专业服务，必定会陷入发展困境。 目前中国风险期，存在着越建越多，越建越大，越建越洋，越建越窄的倾向。主要表现为总量接近饱和，结构多方失衡，泡沫凸现，。实际开发时，往往片面注重零售店铺对整座吸引作用，一味地讲求宽敞豪华。不仅抬高了，也抬高了整座商业价格（包括公寓、写字间等），从而造成失衡，租购需求减少，闲置率不断上升。集中于对购物中心的开发，有条件的大干快上，不具备条件的也一拥而上，致使全国许多城市购物中心遍地开花。 有关部门统计的40余座城市，每年新增80多家购物中心，一些人口只有20多万的城市却建了几个购物中心。有的购物中心一天流水只有近 1万元，不少购物中心有场无市、有商无业，倒闭、转向的不在少数，浪费了大量投资。 在广泛看好的条件下，的风险会更大。两个方面，第一是，由于升值，不少一些会来投资中国的但是这些资本一旦达到目标收益，抽掉资金后会使得脱力而塌陷。第二是加息，目前中国，加息的后果可能会导致的投资成本过高，开发利润下降或，造不起来，产生商铺少没人投资的局面。资金困境又将风险转嫁给银行。 商业用房与居民住房不同，购买商业用房的投资性较强、，因而商业银行在发放商业用房就承担了较大的风险。在目前持续较快上涨的背景下，银监会出台规定是为了进一步防范商业。 针对所引发的一系列问题。 首先，银行最好在发放方面谨慎行事。由于投资增速迅速回落，空置面积上升，因此，从整体上看，的投资风险高。特别值得关注的是，中国商业零售业已进入微利时代，微薄的难以支撑高昂的商场，开发商投资盈利空间极为有限。因此除谨慎介入北京、上海、广州等东部特大城市中心区域的高品质外，应严格控制金投向开发，尤其是的开发。同时由于我国办公楼投资主要向北京、上海、广东、浙江、江苏等五省市聚集，以上城市基本主导了全国办公楼市场，因此是商业银行拓展办公楼类重点地区。 其次，重点发展盈利能力较强的优势，把握契机，合理调整客户结构。由于近年来出现了分化，大多数企业处于微利水平，因此商业银行应有选择地客户。应加大对主业优势突出、盈利能力较强、资质等级高、信用记