商业房屋地产开发流程讲义.doc

商业房地产开发流程讲义 开发经营中应该遵守的相关法律法规 1.1《中华人民共和国建筑法》施行） 国家为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场的秩序，保证建筑工程的质量和安全，促进建筑业的健康发展而制定。 该法从建筑工程施工许可、责任五方的从业资格、工程的发包和承包、工程监理、安全生产管理、工程质量管理、法律责任等方面提出了严格的要求。 1.2《中华人民共和国招标投标法》施行） 国家制定该法的目的是规范招投标活动，保护国家利益、社会公共利益以及招投标当事人的合法权益，提高经济效益，保证项目质量。 该法规定，招投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 1.3《中华人民共和国合同法》施行） 由原《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国涉外经济合同法》、《中华人民共和国技术合同法》合并新编而成。 国家制定该法的目的保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序。 该法主要就合同的订立、效力、履行、变更和转让、权利义务终止以及违约责任做出了明确的规定。内容包括买卖、供用水电气热、赠与、借款、租赁、融资租赁、承揽、建设工程、运输、技术、保管、仓储、委托、行纪、居间合同等等。 1.4《建设工程质量管理条例》施行） 该法根据《中华人民共和国建筑法》制定，目的是加强对建设工程质量的管理，保证建设工程质量，保护人民生命和财产的安全。 该法明确规定了建设、勘察、设计、施工、工程监理单位以及作为政府监管部门的责任和义务，并就各责任主体的各种违规行为制定了明确的处罚细则。还对工程质量的保修内容和保修年限做出了规定。 1.5《房屋建筑工程质量保修办法》施行） 该办法由建设部根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》制定。目的是保护建设单位、施工单位、房屋建筑所有人和使用人的合法权益，维护公共安全和公众利益。 该办法所称的保修，是指工程竣工验收后，在保修期限内出现的质量缺陷，应予以维修。质量缺陷是指工程质量不符合工程建设强制性标准和合同的约定。保修的主体是施工单位。保修的费用由质量缺陷的责任方承担。 该办法规定保修期从竣工验收合格之日起算。地基基础和主体结构为设计文件规定合理使用年限；防水工程为5年；供热、供冷系统为2个使用期；电气、给排水、设备安装为2年；装修工程为2年；室外工程为1年。 因用户使用不当或者第三方造成的质量缺陷以及不可抗力造成的质量缺陷不属于保修范围。 工程质量保修金一般按照工程造价的1%-3%留置，返还期限以及是否计取利息，可与建设单位协商约定。 2.商业房地产的开发总流程 2.1搜集土地拍卖信息（含规划条件，这是进行规划设计和投资效益预期分析的依据，也是政府规划主管部门进行规划评审的标准）＞投资效益预期分析（特别应该注意的是净用地面积、容积率、建筑密度、多层或者高层占总规划面积的比例等四个指标）＞参与土地出让竞拍＞取得土地使用权＞土地勘测定界和地籍调查＞签订土地出让协议＞取得国有土地使用证书。 2.2依据规划条件委托规划设计＞提供备选的规划设计方案＞组织专家评审＞修改规划设计方案＞规划设计方案审批定案＞取得建设用地规划许可证。 2.3编制建设项目可行性研究报告＞编制建设项目环境影响评价报告＞发改委投资备案（立项审批）。 2.4委托文物调查普探（文物普查和基建普探合并收费，属行政审批收费，收费标准为按土地面积2.93元/㎡收取，以旧城改造或安居解困房名义可以优惠至1.82元/㎡）/地质勘察/单体方案设计（主要指单体的平面、立面和剖面设计，沿街建筑立面需要得到规划管理部门的专门审批）/取得规划主管部门审批红线图＞单体施工图设计（勘察和设计费用有国家颁布的取费标准，目前市场上基本按取费标准的60%收费，如设计费多层7元/㎡左右，高层22元/㎡左右）。 2.5单体规划报建＞完费（城市配套费【咸阳目前按建筑面积120元/㎡收取，包含热力40.80元/㎡、天然气9元/㎡、消防2.70元/㎡和市政建设费67.50元/㎡】、养老统筹费【按照社会平均造价的3.55%收取】、墙改费【6元/㎡，能返还一半】、人防费【20-39元/㎡】）＞单体施工图审查（包括抗震，收费约1.00元/㎡）＞单体消防审查（2.70元/㎡，已包含在城市配套费之中）＞单体防雷审查（收费约1.00-1.30元/㎡）＞单体人防审查＞取得建设工程规划许可证。 2.6选定招投标代理机构（若建设单位有2名以上的注册造价师可实行自主招标，代理招标收费为中标造价的0.1-0.3%）＞编制招标文件＞招标文件审查备案＞发布招标公告＞进行施工报建（主要要求提供验资证明，规划许可证，国有企业或者政府投资的还需提供项目立项文件）＞施工单位投标报名