商业房屋地产投资十三参数分析.doc

商业房地产投资十三参数分析－十三参数使用要点（一）SWOT分析方法简介 在房地产分析报告中常常见到 SWOT分析，在十三参数法使用之前，先对目前常用的SWOT分析法作简单介绍。 1.SWOT分析是企业战略研究中一种常用的分析工具，被广泛运用在企业战略管理、市场研究及竞争对手分析等领域中。 2.SWOT分析的原理。 SWOT分析有其形成的基础。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。 3.SWOT分析的过程。 好的SWOT分析的前提是正确识别出所要做的项目的优势、劣势、机会与威胁因素。而评价某种因素的优劣与否，是否预示着机会或威胁，取决于企业的生存环境。 SWOT的实例应用 某某大厦策划报告中SWOT分析案例 优势： ◆项目所在朝阳区是北京目前经济最为发达的区域 ◆区域内涉外商务氛围浓郁，具备良好的商业前景 ◆项目所在的位置具备深厚的商业文化底蕴以及国际知名度 ◆政府区域改造方案，有利于提升区域整体形象及项目物业品质 ◆项目紧邻79家涉外使馆，能够成为固定的高消费客群 ◆项目已为现房状态，能够及早入市，抢占市场先机 ◆紧邻项目北侧的范思哲酒店及外资银行总部，将给本项目带来大量的潜在高端消费人群 ◆项目主体建筑外立面具备相当的个性化色彩，能够同规划业态相辅相成 ◆具备较为充足的停车位数量 劣势： ◆项目位置不在主干道，交通不便，不利于车辆的出入 ◆由于目前区域处于整体改造阶段，本案率先入市，将面临周边环境混乱的局面（施工干扰大，不利于聚客） ◆项目单层面积偏小，总规模偏小，缺乏规模效应 ◆项目各平层死角多，设计上存在难度，使用率低 ◆项目区域整体酒吧文化没落，造成原消费群体的流失 ◆强大的客流量只是体现在夜生活上，缺乏白天的客流号召力 ◆项目几次易主，几次更名但都推广失利，造成一定负面影响 ◆要求的销售和回款周期短，易造成推广难度，不易达成预期效果 机会： ◆项目地区整体改造较好 ◆由于临近使馆区域，有可能会有大量的涉外客源进入 ◆紧邻范思哲酒店，能够带来大量的高消费人群 ◆项目虽然前期定位不够准确，但经过一定的推广已经具备了相当的市场知名度，将成为本案后期推广的有利因素 ◆项目所在区域是北京时尚文化的前沿，具备丰厚的文化底蕴，项目可借助这一氛围 威胁： ◆政府信贷政策的紧缩以及利率的上调，抑制商业项目销售 ◆周边成功市场对投资者和品牌商户采用的聚拢效应和手段会导致本案商户流失 ◆2003~2004年北京市整体商业销售状况火爆趋于平淡，投资人缺乏足够的信心 ◆产权式商铺受政策和媒体双重打压，致使投资人对此质疑颇多 ◆产权式商铺失败案例较多，市场负面影响较大 ◆未来的竞争格局不明晰，潜在竞争对手威胁较大 （二）十三参数使用方法要点 时机性、进程性、地段性、规模性、硬件性、布局性、竞争与兼容性、人气性、稳定性、资源性、商圈分析、人口分析、人性。 这13项参数的要点归纳如下： ◆人性是一切的基础，也是最可变的，任何好的项目如果人不好，怎么努力也是难以达到预期的效果的，因而“人和”是最重要的。 ◆时机性与进程性是限制参数，它决定是否是切入点的时机，它是项目的最前提的条件，它决定了项目的“天时”。 ◆地段性、商圈商业分析、商圈人口分析、人气都是“地利”，是项目的地缘属性，是固定的，也是静态可分析的。 ◆规模性、硬件性、布局性、资源性都是运作团队和执行操作能力对技术面的把控，它有改变“地利”的作用。 ◆稳定性与资源性是对后期运营和管理进行考察的属性。 ◆竞争与兼容性是对“地利”各参数作优劣分析的综合评判。 ◆地段性与规模性相比，规模性大于地段性。 ◆规模达到垄断后，下一个阶段就由行业进程性打破。 ◆地段性与资源性相比，资源性在产生突发因子的情况下大于地段性；而在正常情况下，地段性则大于资源性。 ◆任何属性中，如违反进程性，其他属性的作用将削减。 ◆地段性、规模性、布局性中，规模性最强，其次在同质下的布局性，然后是地段性，布局性有时与地段性同等重要。 ◆就硬件性与地段性而言，租金是不由硬件性而改变的，租金是由商业的支撑关系（即商圈分析与人口分析推算出支撑）所决定的，对硬件性需求不是特别明显。支撑是商业地产的核心，商圈分析和人口分析是十三参数分析的核心。 ◆资源性强的行业，其市场兼容性就差。 参数分析是一项充满挑战与魅力的工作，在实际情况中，应根据市场需要灵活运用，不断潜心体会、融汇贯通。 在市场领域，很多情况下，运用参数分析方法比运用SWOT分析法优越。具体在实际分析中，既不可僵硬使用SWOT分析方法，也不可机械使用十三参数分析方法，两者要有机地结合使用，这也是技术分析人员应该全面具体地考虑的。 （三）十三参数法分析案例（因各项目的特殊性，十三参数分