商业房屋地产开发项目成本控制的研究任务书.doc

开题报告任务书 题目名称：商业房地产开发项目成本控制的研究 学 院：交通建筑工程学院 专 业：工程管理 姓 名： 曹启祥 学 号： 4 指导教师： 王维德 二○一一年 三 月二十一日 商业地产课题的研究概况 近年来，随着国家对住宅房地产的调控，商业房地产越来越受到重视。商业房地产在整个房地产业中所占的份额越来越大。由于商业房地产涉及资金量巨大，对其生产过程的成本分析就显得特别重要。房地产业内的竞争日益加剧，地产行业的利润空间日渐缩小，这已成为不争的事实。与此同时，现有项目用地公开招标、施工原材料价格上涨等等因素，都使得开发成本进一步提高。如何提高房地产企业的核心竞争力，从企业内部挖掘潜力，加强企业内部管理，已逐渐成为房地产业迫切需要解决的问题，而房地产开发项目成本控制作为企业的核心竞争力是房地产开发企业首先要解决的问题。 一、 商业地产开发成本组成 （１）土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费，耕地占用费，有关地上、地下附着物拆迁补偿费，安置动迁用房支出等； （２）前期工程费包括企业项目可行性研究、规划、设计、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出； （３）建筑安装工程费包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费； （４）基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出； （５）公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施建设发生的支出； （６）开发间接费用是指企业直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等； （７）财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其他财务费用； （８）管理费用指用于房地产开发到出售交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等； （９）销售费用是指房地产企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费，专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及其他经费，以及开发产品销售之前改装修复费、看护费等。 二、外国商业房地产成本控制的状况 从目前的资料分析，房地产工程造价管理模式多样化，在不同区域有不同的方式和管理形式，所以WTO并不能让每个成员接受其中的任何一种形式。随着国际建筑业的发展，发达国家的建筑工程造价管理已在科学化、规范化、程序化的轨道上运行，形成了许多好的国际惯例。美、英、日和德国等国家在工程造价管理上结合本国的实际情况，建立了比较科学、严谨、完善的管理制度，通过制定切实可行的方法，使工程造价从投标报价到中标后的实施，得到全过程的控制与管理。这些成功的经验在我国建筑工程造价管理的改革中均可借鉴。?????美 国????美国现行的工程造价由两部分构成。一是业主经营所需费用，称之为软费用，主要包括基础上所需资金的筹措，设备购置及储备资金、土地征购及动迁补偿、财务费用、税金及其它各种前期费用。二是由业主委托设计咨询公司或者总承包公司编制的建安工程基础上建设实际发生所需费用，一般称之为硬费用，主要包括施工所需的工、料、机消耗使用费、现场业主代表及施工管理人员工资、办公和其它杂项费用，承包商现场的生活及生产设施费用，各种保险、税金、不可预见费等。此外承包商的利润一般占建安工程造价的5%～15%，业主通过委托咨询公司实现对工程施工阶段造价的全过程管理。???? 美国有统一的计价依据和标准，是典型的市场化价格。工程估算、概算、人工、材料和机械消耗定额，不是由政府部门组织制订，而是由几个大区的行会组织，按照各施工企业工程积累的资料和本地区实际情况，根据工程结构、材料种类、装饰方式等，制订出平方英尺建筑面积的消耗量和基价，并以此作为依据，将数据输入电脑，推向市场。??? 这些数据资料虽不是政府部门的强制性法规，但因其建立在科学性、准确性、公正性及实际工程资料的基础上，能反映实际情况，得到社会的普遍公认，并能顺利加以实施。 因此，工程造价计价主要由各咨询机构制定单位建筑面积消耗量，基价和费用估算格式，由承发包双方通过一定的市场交易行为确定工程造价。??? 英 国??? 英国工程造价管理有着悠久的历史，经过几百年的实践形成了全英统一的工程量标准计量规则(SMM)和工程造价管理体系，使工程造价管理工作形成了一个科学化、规范化的颇有影响的独立专业。????