商业房屋地产投资买卖与管理.doc

商業房地產投資買賣與管理 在房地產市場中最大的一塊肥肉，就是併購己倒閉的商場，使之起死回升，回復其原先的車水馬龍。 富爸爸富媽媽說：「能做出對社會有益的事，同時又能賺到鈔票，這就是大智慧、大貢獻。」 富爸爸富媽媽說：「社會上需要有遠見、有良心的企業家，來建設地方、繁榮社會，企業家不僅是創造就業機會，而且還創造地方稅收，對整個社會來說，企業家就是社會的救星，社會的貢獻者，這就是企業家偉大的地方。」 為什麼大部份的有錢人，都偏向於投資房地產，這個問題你可曾想過嗎？ 原來是他們相信 ( 知道 ) 在眾多的賺錢方法之中，唯有房地產的投資報酬是最穩當、最可靠的，而且可以代代世襲。 華人深懂「有土斯有財」的道理，所以都很喜歡投資房地產，然而在房地產投資中最大的一塊大餅就是商業地產與土地開發。從長期投資的角度來看，商業房地的產投資，是所有投資中最穩當，且報酬率也最高的投資。 一般中產階級是以投資私人住宅 、公寓為目標。由於投資金額較小，所以是我們學習投資致富的第一個標的，很多房地產的大亨，也都是從自用住宅開始投資起的。先由自用住宅投資做起，然後才慢慢學會去投資大型商業地產。 當你的財富 ( 淨值 ) 累積超過二百萬美元時，你可以去考慮投資小型的商業房地產。當你的財富 ( 淨值 ) 累積超過五百萬美元時，你可以去考慮小型的土地開發了。 何謂商業房地產 ？ 商業房地產包括 零售商店、大商場、購物中心、大單位的公寓、旅館、辦公大樓、工業大樓、倉庫、醫院、渡假村、退休城、老人中心等。 商業房地產買賣不同於住宅買賣，它的投資風險很高，也很弔詭。它可以讓你大發財，名利雙收，也可以讓你賠大錢，傾家蕩產，所以您得借用專家的智慧，慎重行事才好。 富爸爸富媽媽說：「買賣商業房地產的時候，能找到一個專業資深的商業地產經紀人與 有聲譽的管理公司很重要，你的投資是否會成功，就取決於在這二個人身上了。」 富爸爸富媽媽說：「好的商業地產經紀人，能幫助你找到最好、最適合你的商業地產。好的管理公司，能幫助你找到最好的房客，讓你高枕無憂。」 富爸爸富媽媽說：「你與房客簽的租賃合約，其中的內容、條件、租金多寡與 管理方式，都是大大地會影響你整個房地產價值的。」 富爸爸富媽媽說：「決定商業地產的投資是否會成功，管理方式是重點。好的管理可使一個商場更加興旺，不好的管理可讓一個商場冷清又蕭條。」 商業房地產買賣過程中，買方對賣方所提供的資料，要詳細閱讀研究，判別真假虛實，所有的文件檔案、合約條款均需要專業地產律師看過 ( 不是普通律師 ) 。 一般住宅經紀人是沒有能力去處理 ( 掌控 ) 商業地產買賣的，商業地產買賣很複雜， 牽涉金額非常龐大，冒的風險也很高，所以在 買賣商業地產時，一定要找到專業商業地產公司做為代理人，這樣才會比較安全、可靠，避免吃虧上當。 房地產公司是一個「專業服務」的公司，它跟醫生、律師一樣分工很細，各有各的專長。一般地產公司可分類為住家、公寓、辦公大樓、零售商場、倉庫、空地 、農地、住家土地開發、工業土地開發、商業土地開發、生意介紹、貸款等。在各個領域中都有其獨道的學問與專業技術，如果一家房地產公司 或單獨的經紀人說他什麼都做，什麼都懂，那麼他 89 % 是在吹牛，就像一個醫生一樣，不可能樣樣醫術都精通，全部的藥品都能了解其功能。 富爸爸富媽媽說：「投資商業房地產一定要去我專家中的專家，這樣才比較有保障。」 富爸爸富媽媽說：「在各個領域中，你要去找各個領域中的專家 Expert，這樣才能幫助你達到最大的效益，千萬別為了省一些錢，去找一個半吊子的專家。」 商業房地產買賣中的合作團隊包括有 ﹕專業地產行銷公司，專業地產律師，專業商業地產經紀人，專業地產規劃師，專業地產分析師，專業地產估價師，專業地產開發商，專業地產建築師，專業地產管理公司，專業維修團隊、專業安全警衛服務，大型連鎖商店的經紀人，專業投資金融機構 與專業會計師等。這裡強調的是「專業中的專業」而不是一般所謂的普通小角色。 富爸爸富媽媽說：「做大型的投資項目，一定要找到專業中的專家來幫助你才可以，只有真正的專家才能保護你不致於上當吃虧。」 商業房地產 ( 承租戶 ) 房客的管理很重要，選擇房客要警慎，房客是商業地產的命脈，好的房客會帶來生意，會帶來人潮， 它能炒熱整個商場與興旺當地社區。而不好的房客或沒有名氣的商家則剛剛相反，他們的知名度不大，不能吸引大量的消費者 ，所以客源漸漸流失，使整個商場失去人氣 ，由於旺不起來，最後商場變得像死城一樣，空空盪盪。 一個主要的大房客( Anchor Store)是一個商場或一個購物中心的靈魂人物，經營一個商場，一定要邀請到一個或多個全國知名的連鎖大公司進駐才可以，這樣才能起到母雞帶小雞的作用，否則這個商場的經營是不可能成功的。 富爸爸富媽媽說：「房客是商業地產的命脈