土地市场与房屋地产开发.doc

房地产开发：在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 房地产开发特征：全面系统性、广泛联系性、风险与效益并存（系统风险、非市场风险）、地域性。 房地产开发程序： 1.投资决策分析阶段（开发设想的形成、环境分析与机会选择）、 2.依法取得土地使用权阶段、 3.可行性研究阶段、 4.前期准备阶段（资金措施、项目招投标、规划设计、项目报建）、 5.实施阶段、 6.销售阶段。 房地产经营环节： 1.房地产产品形成环节（土地经营、房屋建造）、 2.流通环节（房屋销售、房屋租赁、房地产抵押、房地产典当）、 3.消费环节。 房地产开发与经营策略分析：产品策略、市场开发策略、价格策略。 产品策略：包括明确开发或经营项目、确定开发或经营规模、开发或经营方式的确定。 市场开发策略：市场开拓型、市场渗透型、产品开发型、多角型策略。 价格策略：高价策略、低价策略、均衡价格策略。 房地产开发与经营决策类型：确定型决策、风险型决策（决策树法、期望值法、净现值期望值法、最大可能法）、不确定型决策（大中取大法、小中取大法、最小最大后悔值法）。 房地产企业：从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。 房地产企业分类： 1.生产环节（房地产开发公司、地产开发公司、住宅建设公司、房屋拆迁公司）、 2.流通环节（房产经营公司、地产经营公司、房产信托公司、房地产顾问公司、房地产评估公司）、 3.消费环节（房地产经管理公司、房屋修建公司、物业管理公司、室内装饰公司、景观开发公司）。 我国房地产开发企业资质等级：一级、二级、三级、四级、暂时级或临时级。 房地产企业组织结构形式：职能型组织结构、项目型组织结构、矩阵型组织结构、混合型组织结构。 房地产企业经营计划：从时间上分，长期计划、短期计划。 房地产企业经营计划的调整：滚动计划法、启用备用计划法。 房地产开发与经营环境的构成：宏观环境、中观环境、微观环境。 房地产开发与经营环境分析的基本内容： 1.宏观环境（政策、经济、人口、自然、技术环境）、 2.中观环境（我国房地产市场法制体系、房地产市场态势、房地产行业规范）、 3.微观环境（区域地理位置特点、区域经济发展战略与发展规划、区域房地产市场发展特点）。 房地产开发与经营环境分析方法：多因素加权分析法、道氏评估法、SWOT分析法。 SWOT分析法：又称十字图表型分析法。 企业优势与环境有利条件结合，S+O=机会点； 企业优势与环境不利条件结合，S+T=可规避风险点； 企业劣势与环境有利条件结合，W+O=可借力机会点； 企业劣势与环境不利条件结合，W+T=风险点（威胁点）。 房地产开发与经营机会选择类型：时机、区位地段、投资类型、产品质量的选择。 房地产开发与经营风险分析类型：政治风险、经济风险、金融风险、来自自然界和冲突的意外风险、个别风险。 土地使用权出让：国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。 出让方式：招标、拍卖、挂牌。 土地使用权转让：经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换或赠予方式将土地使用权转移给他人的行为。 土地征用：国家为了公共利益的需要，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。 土地征用特征：强制性、政府行为、补偿性。 拆迁：国家按有关法定程序收回土地使用权或改变土地使用性质时，按照有关法律、法规和规章的规定转移他人所有的房地产权益的行为过程。 可行性研究：在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。 根本目的：实现项目决策的科学化、民主化、减少或避免投资决策的失误， 可行性研究作用： 是项目投资决策得分基本依据； 是筹集建设资金的依据； 是项目立项、用地审批的条件； 是开发商与有关部门签订协议、合同的依据； 是编制下一阶段规划设计方案的依据。 房地产市场调查类型： 按市场调查范围分类：专题性市场调查（多数）、综合性市场、 按市场调查功能分类：探测性调查（投石问路）、描述性调查（不做结论）、因果性调查。 房地产市场调查步骤：准备阶段、实施阶段。 房地产市场调查方法： 观察法（直接观察法、亲自经历法、痕迹观察法、行为记录法）、 实验法、 询问法（小组座谈法、深度访谈法、面谈调查法、电话调查法、邮寄调查法、留置问卷法）。 房地产市场调查研究内容： 1.房地产市场环境调研（宏观环境调研、区域环境调研、项目微观环境调研）、 2.房地产消费者调研（消费者购买力水平、消费者购买倾向、消费者共同特性）、 3.竞争楼盘调研（产品、价格、