城镇房屋地产供求.doc

房地产市场供需关系分析与政策调节效果研究 P P d1 s1 s2 S D d2 d3 Q Q 图1：土地与商品房供给（假定容积率不变） 图2：商品房需求（房价稳定状况） s1：城区土地与商品房供给；（如二环内） d1：对商品房的刚性需求（自住）； s2：近郊区土地与商品房供给（有限度）； d2：对商品房的改善性需求（改善）； S：土地与商品房总供给（垂直点远未达到）； d3：投资与投机需求（出租与空置）； D：对土地与商品房的总需求。 S1 S2 P D d3 p1 D2 d1、d2 p0 D1 Q 图3 商品房需求（房价快速上涨状况） 图4 房价与投资需求互相推动 d1、d2：个体自住与改善需求下降、 p0、p1：房价大幅上升 但抢购风会使这部分需求不减 D1、D2：投机性需求使总需求大增 d3：投资与投机性需求上升（空置房大增） S1、S2：商品房增长有限使房价飙升 D：商品房总需求曲线变陡即价格弹性变小 P Sa Sb P Sa p p0 D D=d1+d2+d3 p1 D1=d1+d2 Q Q 图5：增加商品房供给受土地限制 图6：挤压商品房投资需求的政策是 因而对遏制房价上涨是很有限的 有效的，是惟一正确选择 结论1：由于土地及商品房供给具有稀缺性，市场对房地产价格的调节基本无效。 商品房供给的价格弹性非常小，即es＝(⊿Q/Q) ÷(⊿P/P)＝⊿Q/⊿P·P/Q 1； 商品房需求的价格弹性较大，即ed＝-(⊿Q/Q) ÷(⊿P/P)＝-⊿Q/⊿P·P/Q ＞1。 但是，当房价连续上涨时，投资性需求会快速增长，造成房价过快上涨。 因此：市场机制对房地产价格的调控基本是无效的，需要政府干预。 结论2：土地的稀缺性，使政府增加土地与商品房供应的政策效果十分有限