外商投资房屋地产有关问题研究.doc

外商投资房地产有关问题研究 吕士威 外商投资是我国房地产开发的重要资金来源之一，但自2006年以来，国家及商务部、建设部等行政管理部门相继出台了多项政策交叉调整外商投资房地产业行为，使境外投资者对投资中国房地产感到十分困惑，对投资的诸多环节及操作亦不甚明了。本文拟结合有关政策规定简单分析、介绍外商进入房地产实务操作中的有关问题，希望对境外投资者了解外资进入程序提供借鉴。一、外商投资房地产有关的法规、政策及规范性文件1、中华人民共和国国务院《指导外商投资方向规定》 （第346号），2002年2月11日发布。《外商投资产业指导目录》（2007年修订）2、建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房〔2006〕171号），2006年7月11日发布。3、中华人民共和国商务部办公厅《关于贯彻落实关于规范房地产市场外资准入和管理的通知有关问题的通知》（商资字[2006]192号），2006年8月14日发布。4、国家外汇管理局、建设部《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发〔2006〕47号），2006年9月1日发布。5、商务部、国家外汇管理局《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函[2007]第50 号），2007年05月23日发布。6、国家外汇管理局综合司《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（汇综发[2007]130 号），2007年7月10日发布。7、商务部《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》 （商资函[2008]23号），2008年7月1日实施。8、国家发展改革委《关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知》（发改外资[2008]1773号），2008年7月8日实施。二、外商投资房地产企业的设立根据50号文的规定，外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则。而根据171号文、192号文和50号文等的规定，设立外商投资房地产企业应当满足以下条件：（1）已先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。（2）投资总额300万美元以下（含）的，注册资本不低于投资总额的70%，300万美元以上的，注册资本不低于投资总额的50%。（3）经营范围为普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆(饭店)、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等的建设经营，或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发。（4）中外双方未以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。设立程序：签订土地使用权出让合同（转让合同）→向商务主管部门申请企业设立批准→颁发一年期《外商投资企业批准证书》→向工商行政主管部门申请办理企业设立登记，领取《营业执照》→缴纳土地使用权出让金→申领《国有土地使用证》→换发正式《外商投资企业批准证书》→向工商行政主管部门换发《营业执照》三、以股权转让、并购等方式投资房地产的要求1、应以自有资金一次性支付全部转让金。境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，须妥善安置职工，处理银行债务，并自外商投资企业营业执照颁发之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让金。境外投资者收购外商投资房地产企业中方股权的，须妥善安置职工，处理银行债务，并在股权转让协议生效之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让对价。2、被收购的企业已取得《国有土地使用证》，且投资者书面保证将履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。四、外商投资房地产企业的限制1、经批准的房地产企业在商务部备案要求，以及禁止从境外贷款经商务主管部门批准的外商投资房地产企业应及时向商务部提交档案材料进行备案。据130号文，2007年6月1日及以前取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业不得办理外债登记及外债。2007年6月1日以后取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业，外汇管理局各分局不予办理外汇登记（或登记变更）及资本项目结售汇手续。2、经营范围限制2.1投资限制类房地产项目的核准根据《外商投资产业指导目录》（2007年修订），高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心等高档房地产项目的建设、经营，属于限制类，外商投资该等房地产项目受到严格控制。根据13号文，下列项目属于高档房地产项目：（1）别墅性质的高档住宅及度假村；（2） 单位面积建筑设计造价高于当地一般民用住宅、办公楼一倍以上的公寓、写字楼项目；（3）建筑标准四星级（或相当于四星级）及以上的宾馆、饭店。