外资房企投资中国房屋地产市场的若干问题.doc

浅析外资房企投资中国房地产市场的若干问题期数： 2010年9期上 ???栏目：经济观察???作者：凌晨雪????来源：中国集体经济摘要：投资房地产业的潜力巨大，能够获取高额的利润，成为外资房地产企业进入中国房地产市场的主要动因，加之房地产投资体制改革已见成效，而且有各项利好政策驱动，为外国房地产企业的资金进入营造了较好的投资环境。一方面，外资房企进入有利于国内与房地产相关的产业发展进而推动国民经济的增长；另一方面，外资房企进入也必然对本土房地产企业造成巨大的冲击，而且外资房企的大量涌入也会加大金融危机爆发的隐患。面对外资房企，我们的对策应该是利用其优势，规制其不足，从而促进中国房地产市场积极健康地发展。??????????据《经济观察报》报道，商务部外资司外商投资地产完成备案企业名单显示，2008年7-10月完成备案的项目有81个，而10-12月份，完成备案的项目达到了200多个。迅速增长的数字表明，即使在中国房地产宏观调控和限制外资的政策下，外资房地产企业仍然看好中国房地产市场的前景。但我们也必须清醒的认识到：一方面，外资房企进入有利于与房地产相关的产业发展进而推动国民经济的增长；另一方面，外资房企进入也必然对本土房地产企业造成巨大的冲击，而且外资房企的大量涌入也会加大金融危机爆发的隐患。对外资房企进入中国房地产市场的若干问题进行简要的探讨，有助于房地产市场能够健康、稳定、持续发展。?????一、外资房地产企业进入中国市场的原因?????（一）人民币升值的刺激?????在对人民币升值的预期下，外部资金千方百计想进入中国境内，以获得人民币升值带来的好处。但中国目前资本项目不对外开放，直接进入有一定的困难。中国房地产业一直以来将房地产投资归为国际收支经常项目管理，属对外开发行业。特别是2002年以后，国家取消了内销房和外销房的区别政策，对境外机构和个人投资房地产没有任何限制。这就刺激了希望豪赌人民币升值的国外资金进入中国房地产市场。?????（二）流动性和规模优于其他资产市场?????当国际游资进入一国市场时，需要在该国资产市场寻找安全性、收益性、流动性较佳的投放场所，特别是对流动性要求较高。在金融市场开放度较高的国家，国际投资选择的通常是东道国的证券、期货等金融市场，但中国大陆金融服务业市场开放度不高，而且资本项目管制较为严格，证券和期货市场流动性一般。相反，房地产市场在实践中对外资基本上是全面开放，外资购买房地产纳入经常项目交易。加之中国大陆房地产市场容量足够庞大，超过证券、期货等其他金融市场，还有庞大的房地产存量可供买卖交易或租凭，房地产交易日益便捷，房地产市场流动性在未来相当长一段时期内将日趋加大。?????（三）庞大的市场需要?????上海易居房地产研究院必威体育精装版发布的“我国房地产业中长期发展目标研究”指出：预计到2020年，中国人口总量将达到13.97亿人。按照城镇常住人口计算的城镇化率将达到57.69％左右。未来十年，中国房地产市场需求依然旺盛。?????（四）高额的预期收益?????房地产作为居民的固定资产消费，需要量会随着消费水平的提高而提高。中国的房地产仍然处在产业发展的初级阶段，还有广阔的成长空间。同时，老百姓的住宅需求正在向舒适性转变，高档公寓、写字楼、酒店等需求旺盛，使得中国房地产投资的高额利润在全球绝无仅有。?????二、外资房地产企业投资中国市场的障碍?????由于中国房地产市场起步较晚，还存在很多需要完善的地方，外资房企的贸然进入也将面临着一系列的风险。?????（一）房地产金融市场不发达?????长期以来，房地产开发商的融资渠道单一，主要依靠银行贷款。直到“121号文件”颁布，房地产商才积极寻求新的融资渠道。基金成立的前提是具有非常高的变现性。在中国，无论就房地产金融市场主体——资金供给方（投资者）和资金需求方（房地产开发商），还是就房地产金融市场本身来说，中国的房地产金融市场也并未发展到海外房地产基金迅速发展的成熟阶段。?????（二）市场透明度程度不高?????中国房地产行业多年存在的不规范操作，导致会计制度严重不透明和信息披露严重不对称。对投资者来说最重要的信息成交量方面数据必须是真实的。市场信息的透明度不高，将影响投资者对其投资对象市场价值的评估。?????（三）相关法制条例还未规范?????目前中国规范产业投资基金的法律法规还未正式出台，并没有一部专门规范产业投资基金的法律，这些法津法规尚不能对海外房地产基金提供较有力的保障，很多海外基金无法通过一个完整的政策框架与国内房地产市场进行有效的对接，这也会给海外基金带来不确定性。?????三、外资房地产企业投资对中国市场的影响?????外资进入中国房地产，无论是