我国房屋地产行业特点及销售情况网上调研报告.doc

编号 成绩 关于房地产行业的特点及销售情况 网上调研报告 学院： 工商管理 专业： 市场营销 班级： B1002 姓名： 薛如梦 学号： 1013100220 关于房地产行业的特点及销售情况 网上调研报告 房地产行业的相关信息一直以来都备受国家关注，其行业特点和销售情况更是备受瞩目，因为它在某种程度上代表着我国的经济发展状况以及国民幸福指数。我们主要就2013年1——2月份的行业特点和销售情况进行分析调研： 房地产行业的相关特点 房地产产业是指从事土地以及对房地产的开发、经营、管理和服务集一体的行业，主要包括：对国有土地使用权的出让和对房地产的开发以及再开发；房地产经营活动；房地产中介服务；房地产市场的调控和监管。房产市场则是指从事房产和土地的出售、租赁、买卖以及抵押等交易活动的场所或领域。房产市场是房地产产业进行社会生产和再生产的基本条件，并可以带动很多产业例如建筑业、建材工业等行业的发展。通过市场机制，房地产市场可以及时地实现房地产的价值和使用价值，同时可以提高房地产业的经济效益，并且可以促进对房地产资源的有效配置以及房产建设资金的良性循环，是整个房地产市场体系中最具有代表性，同时也是最重要的部分，在整个房地产市场体系中处于主体地位。 由于房地产业产品得独特性质，导致房地产业的国际化经营具备较其他行业有许多不同。在进行国际化经营时我们需要充分考虑到房地产产品的差异的特性、经营的特点以及房地产营销的特点。 （一）差异特点 1.区域的差异 房地产产品的位置具有不可移动性和固定性，所以特定的消费者只会在特定的市场区域内来选择房地产商品，就造成了在不同市场区域内所供给的房地产产品难以互相替代或是竞争的现状，因而房地产市场较难形成统一，于是也就不存在统一的市场竞争和市场价格，每座城市不同区域的房地产市场也会出现具有各自比较独特的发展态势。 2.消费的需求差异 在这种经济发展大背景下，消费者对房地产产品的需求日趋多样化，通常会综合考虑根据房屋的区位、户型结构、工程建设的质量、房屋周围的环境、房屋的物业管理水平、住宅周边的公共服务设置的建设程度以及社区文化等多种因素进行需求选择，导致房地产客户群体的需求具有很大的差异性。 3.价格的差异 价格差异过大是房地产商品的最大的特点。以上海、广州的房地产商品为例，2009 年北京、上海和广州的商品住宅的均价之间差别在2~3 倍之间，而他们的均价均高出全国商品住宅的平均价格。 ? 房地产产品的以上三个主要特点在一定程度上决定了房地产对外投资的方式选择。例如与制造业相比，正是因为房地产产品的不可移动性的特点所决定的它不可能像制造业产品一样选择出口的进入模式。结合目前中国房地产市场吸收外资以及房地产对外投资的现状看，房地产业国际化经营以对外直接投资为主体。 （二）经营特点 1.投资量大，投资回收期长 房地产开发与经营业为资金密集型行业，投资量大，除单项的工程外，多数企业进行成片开发，一般采用分期分批，滚动开发方式。从立项，征地，开工审批，建设，竣工交付使用，租售，知道实现投资回收和回报往往需要几年，经营运转周期，收入往往集中在中后期。 2.资产负债率高，对金融机构依赖程度大 据国家统计，2002年，全国房地产开发企业直接使用金融机构资金（含按揭贷款）占全部开发建设资金比例达50%左右，拖欠占用施工企业达22%，平均资产负债率达72%，比工业企业高出16个百分点。 3.牵涉面广，运作程序复杂 综合开发涉及到规划、勘察、规划、施工、供电、电讯、房管、园林、环卫以及基层证券机构、物价局，财政局，税务局等等，需要打交道的单位和部门有几十个，并发过程中的协作单位也很多。 （三）房地产营销特点 前，我国房地产营销策略主要有以下特点： 品牌领导形象震撼——确立市场地位，引起市场关注，锁定目标消费群； 把握时机高昂入市——抓住有利时机，高姿态低价格进入市场，迅速掌握市场主动权。 分期分批卖点不断——分期开发分批销售，步步为营，组织储备卖点群随销售阶段适时引爆，带动价格走高，达到持续热卖效果； 进度跟进高潮迭起——紧跟工程进度（奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等）制造阶段性销售高潮，实现阶段性销售目标； 以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼层、景观论价，小幅多频高走，预留升值空间，以升值空间激发热销；物管跟进后顾无忧——物业管理提前介入能迅速树立项目形象，强化认同感，购买者无后顾之忧，达到促销效果。 房地产行业的销售情况分析 （一） 房地产开发投资完成情况 ? 2013年1-2月份，全国房地产开发投资6670亿元，同比名义增长22.8%，增速比去年全年提高6.6个百分点。其中，住宅投资4583亿元，增长23.