我国房屋地产行业融资模式研究.doc

《我国房地产行业融资模式研究》 1前言 本文研究思路主要采取从一般到特殊的逻辑顺序，第一部分首先对整个房地产融资理论的演变过程进行系统的梳理和回顾，旨在总结前人在融资理论领域的研究成果和研究发展，以史为鉴，为理论的进一步发展提供铺垫。本文第二部分着重从宏观调控对企业融资影响的角度入手，通过对影响企业融资的诸多政策性因素的逐次研究和理论分析，引出占据主要地位的利率和本币升值予以重点分析。本文第三部分从理论入手，细分房地产企业各种融资渠道，并对各种融资手段进行比较，得出适用的范围。本文第四部分将研究重点更进一步特殊化，即采取案例分析的方式，选取我国房地产行业的各种融资案例来分析，如上市融资、债券融资、信托投资基金等融资案例。本章力图使其他同行业企业从中借鉴其如何适时采取必要的融资决策，以最优资本结构为标准，逐步做大做强，最终实现企业价值的提升。本文第五部分，对国内存在的融资问题进行了分析，并做出了相应建议。最后一部分，对全文资本结构理论进行了系统总结，并分析多元化的融资渠道，从而为企业及相关部门提供参考。 2相关概念及基础理论 2.1房地产融资的概念 房地产业是国民经济中的重要行业，由房地产的开发、经营、销售和服务等行业组成。由于其在建设时涉及面广、规模大、投资额大，因此涉及了很多类型的企业。我们通常所指的房地产企业一般指房地产开发企业，即指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。目前中国房地产开发可归为香港模式：开发全部流程：从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，房地产商主要以“房屋制造工厂”的身份出现。房地产开发企业融资是指在房地产经济活动中，通过各种信用方式、方法及工具为房地产及其相关部门融通资金的行为，其实质上是资金资源配置在供求形式上的体现，即价值资本化。广义的房地产融资与房地产金融的概念相同，指筹集、融通和结算资金的所有金融行为；狭义的房地产融资则是指其中某个环节，即专指资金融通行为。本文主要是讲狭义的房地产融资 2.2房地产融资方式的主要种类 根据资金来源，融资模式可以分为内源融资和外源融资。内源融资即企业的自有资金，外源融资包括银行贷款，发行股票，债券融资等，其特点如下表所示： 种类 优点 缺点 自有资金 融资成本低，财务风险小，其使用有很大的自主性 受企业目身盈利的影啊 发行设票 可以解决短期流动资金问题，减轻财务负担和分散风险:使企业一夹速大量地获得持续发展的资本;有利干企业改善经营管理，提高经营效率，扩大知名度和品牌度产生期权激励作用 耗时长，手续繁杂，成本较高，面临信合纰漏和币场监管双重压力 银行贷款 贷款种类和数量多，贷款效率比较高，各种调查和审查手续相对固定，其融资的弹一生较大可根据E业经营情况随时借款，成本低财务杠杆大等 还贷压力较大，贷款审查条件严格，付企业的经营状况财务状况要求正规.获取该种融资需要较好的企业资信 债券融资 手续简单，融资成本较低 发行条件严格，还贷压力较大增加公司的财务风险 预收账款 减少筹资环节，节约筹资费用，稳定销售市场，较少销售风险 程序繁杂 典当融资 手续简单，灵活，快速融资 融资现模小，资金使用期限短,融资成本高 房地产信托融资 可提供全过程、多万位、一站式服务:综合财务费用低 融资规模小，资金使用期限短，融资门槛高 2.3房地产融资理论 融资决策是房地产企业决策中的一个重要组成部分，融资主要有直接融资与间接融资、内部融资和外部融资等方式。对于企业融资理论的研究，从研究方法来划分,此学派承接了杜兰特等人的观点，往后又形成了两个分支：一支是以法拉、塞尔文、贝南等为代表的税差学派，主要研究企业所得税、个人所得税和资本利得税之间的税差与企业融资结构的关系，另一支是以巴克特、阿特曼等人为主的破产成本学派，主要研究企业破产成本对企业融资结构的影响问题，这两个分支最后再归结形成以罗比切客、梅耶斯、斯科特等人为代表的平衡理论，主要研究企业最优融资结构取决于各种税收受益与破产成本之间的平衡。 随着非对称信息理论研究的发展，诸多学者开始从不对称信息的角度对企业融资问题进行研究，其中包括新优序理论、代理成本理论、控制权理论、信号理论等等。以下分别对三个理论体系中的代表理论进行介绍。 2.3.1 M M理论 1958年，美国学者莫迪利亚尼和米勒(Modigliani and Miller,1958)在《美国经济评论》上发表的著名论文《资本成本、公司财务与投资理论》中得出MM 理论，创建了现代企业融资理论的开端。 1.MM理论的提出 MM理论是在对早期净营业收益理论作了进一步的发展的基础上提出，通过严格的数学推导，证明了在一定条件下，企业的价值与所采取的融资方式——发行债券或发行股票无关的理论。该文深入考察了企业资本与企业市场价值的关系，提出在完善的市场