房产限购令对中国房屋地产市场的影响分析.docx

房产限购令对中国房地产市场的影响分析管理与经济学部王中梅内容提要：针对我国房地产市场价格上涨过快的现状，为了打击投资投机性购房行为，国务院于2011年1月26日颁布“新国八条”。“新国八条”要求全国35个城市出台限购细则。限购令的出台导致房地产市场低迷，成交量大幅度下跌，部分城市开始降价。本文通过对房地产市场供求结构的分析，研究限购政策对房地产市场影响。关键词：限购令；中国房地产市场；供求结构一、房地产市场供求结构及其特点分析（一）房地产市场的需求及其特点房地产市场的需求是由实现居住功能的自住性交易需求（刚性需求）、投资需求（生产经营用房地产）和投机需求（获取房屋买卖差价）三部分组成。政府通过抬高首付比例、取消贷款优惠政策、提高商品房流转中的税费直至限购等手段，来最大限度地抑制投资、投机需求，以追求达到遏制房地产泡沫，调控房产价格的目标，但是否投机投资需求得到遏制，就能够引起商品房价格的上升趋势得到扭转呢？这取决于两个方面：一是住宅需求中，能够实现刚性需求的占比；二是住宅的供给量变化。人们对住房的需求属于刚性需求。所谓“刚性需求”是相当于弹性需求而言，商品的供求受价格影响较小。但这种刚性需求是有条件的，当它被上涨过快的房价破坏后，这个刚性需求就变成弹性需求。当供给不变时，由于需求过旺，则会出现供不应求的状况，导致房价上涨。在我国，投资、投机购房占的比重过高，已经高达30%到40%，有些地区甚至高达80%。这么高的比重，因为他们不是为了直接满足个人的住房需要，价格就被哄抬起来了。人们对住房的需求则可以表述为：（二）房地产市场的供给及其特点房地产的供给受土地供给、资金投入及劳动力供给等方面，我国房地产市场由于国家对土地资源的垄断，势必导致房地产市场的垄断。随着土地二级市场的资金门槛逐渐增高，土地以较高溢价的方式出让将成为常态，能够拿到土地的开发商逐渐减少，势必造成土地资源从国家垄断转移到部分大型企业的垄断。想开发商来满足所有居民的购房需求，是绝对不可能实现的，开发商供给的商品房一定是附加垄断利润的住宅建筑。建设资金的投入要受政府、规划、利率、交易手续费、税收等诸多因素的影响，供给弹性较小，因此房地产品的短期供给弹性是不足的，从长期看，房地产供给是有弹性的。不过受城市规划的限制，其长期供给弹性也不是很高。地产商对房地产供给可表述为：因此，房地产商品从短期看，无论其需求弹性或供给弹性都是不足的，也就是说，短期内很难由价格的波动，引致房地产供给或需求的大幅上升或下降，房地产的供求存在着时滞效应。房地产的供给受上一时期的土地供给限制，而房地产的需求是受现时市场价格的影响。虽然长期情况下土地与房屋的供给是有弹性的，但这种弹性也不是很大，因为土地要受到规划的限制。这就给房地产泡沫的产生提供了天然的温床。二、房产限购令对房产市场供求的影响2010 年 4 月 17 日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”），其中住房“限购”政策是一个非常严厉的政策措施，旨在调控房地产业非理性膨胀。（一）限购令对房产需求的影响由于投资投机性购房需求挤兑正常的自住性购房需求，抬高房价。此次限购令的出台，能够有效抑制投资投机性购房需求。据报道，限购令出台，我国5000亿资金“挤出”房地产市场，国内炒客携巨资爆炒黄金。由此看来，限购政策对打击投资投机性购房行为起到了强有力的作用。从而有望让房地产市场回归正常的需求。在限购令的执行过程中，主动调控方的利益要得到满足，被动方的利益问题更值得关注。次“限购令”政策解决关于需求方面存在的问题，主要是抑制四种不合理的需求：一是投机、投资性需求；二是奢侈性需求；三是不具备购房风险防范承受能力的需求；四是过度超前消费的需求。同时，也在保护刚需，让他们不在此时进入市场，从而避免背上未来过度月供甚至负资产的风险。通过调查数据显示，“限购令”对于抑制需求起到了一定的作用。北京国庆长假楼市受政策影响明显，2010年国庆假期的前6天(10月1日至6日)北京市新建商品房(不包括经适房和限价房)网签总量为782套，环比国庆节前6天(9月25～30日)的3939套，跌幅超过了80%。上海网上房地产数据显示，9月份最后4天成交量疯长，27日至30日商品房分别成交1090套、1093套、1201套和1318套，商品住宅分别成交896套、827套、989套和l042套，远远高于往日成交量。但9月29日系列调控政策出台后，“十一”长假前3天上海基本没有成交量，随后几日成交量则下降到几百套，其中，6日共预售各类商品房401套。刚过去的国庆假期，广州楼市成交量已经差于中秋楼市。阳光家缘数据显示，10月1日至6日，广州网签卖楼仅1749套，日均网签量292套，远低于9月日均销售量416套，在9月的日均销售量基