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房 地 产 投 资 与 分 析 论 文 保险102班 牟玉双 外商直接投资对房地产市场的影响 一、数据处理和计量模型 数据处理 本文研究的时段是1999一2009年，数据采集主要来自《南京统计年鉴》和《南京市房地产年鉴》相关各期，另外部分数据来自南京政府网和南京市房产局等网站。其中南京市商品住宅的价格是根据当年的销售额和销售面积计算求得，南京市FDI总额是根据当年年末美元兑换人民币的汇率折算而来。此外采用相关分析和回归分析来研究FO}对南京市商品住宅销售价格的影响。对于FDI选取南京市外商直接投资总额(自变量)，而房地产市场选取南京市商品住宅价格(应变量)和全社会固定资产用于房地产的投资(应变量)两个因素进行分析。 二、实证结果分析和对南京市房地产的建议 （一）结果分析 1.通过数据可知，南京市外商投资总额不断增加，尤其在2001-2002年增长比例最大，比上年增长44.67%。另外从表上得知，2009年商品住宅平均价格已经接近7000元/m2，这个价格是包括六合、漂水、高淳等房地产业相对不景气的地区，在市中心的房价已经上涨到均价15000元/m2，河西的商品住宅是在20000元/m2以上。“高房价”仍是南京市房地产市场的一个社会焦点。可以预测，今后几年南京市「Dl会继续增长，房地产市场投资很大程度上会只增不减。而且随着产业多样化的发展，外商投资的分布也会不断加大。 2.另外，FDI总额对商品住宅的价格只存在显著相关，但FDI总额增加1个单位，商品住宅价格会增加13.920个单位。这一点可以这么解释，现阶段商品住宅价格并不是由FDI总额造成的，它的影响因素涉及很多，比如投资心理、开发商炒作、社会广告和舆论等，这些多重因素使得商品住宅价格一高再高。不过FDI总额与全社会固定资产用于房地产的投资存在高度相关(R = 0.829 )，这一点可以看出FD!总额对全社会的固定资产投资的分配有一定的引导作用。加之房地产市场巨大的回报率而且是带动区域经济发展的关键因素，使得投资总额中大部分用于房地产投资。进而逐步形成“FDI投入一全社会固定资产投资的重分布一房地产投资变化一商品房价格变化一FDI再投刀，的循环，可见FDI对南京市商品住宅价格的影响存在间接关系，而且十分紧密。 3.建议 实践证明FDI为东道国带来先进的科学技术，可以借此机会优化产业结构，通过整合重组使产业集群朝着可持续发展的方向前进。因此很多国家和地方纷纷出台优惠政策来吸引外资，南京也不例外，对外商入住开发区的土地和税收优惠可见一斑。但是外资也是把“双刃剑”，虽然它能够缓解国家由于宏观调控对房地产企业带来的影响，解决了部分企业融资困难的问题，但是一旦失去规模，会造成房地产投资风险，形成商品房价格虚高现象，造成房地产泡沫经济甚至金融危机，所以加强房地产FDI监管势在必行。 （1）合理引导外商投资房地产业 南京房地产FDI水平总体并不高，只占到外商总投资10%左右，而国内很多房地产开发商投资基本利用银行贷款。另外，购房者一般也通过公积金或商业银行贷款来购房，使得银行的资金压力比较紧张。外商投资对社会固定资产的重分配有一定的引导作用，所以合理引导外资，对南京市社会投资的分配有十分重要的作用。 (2)加强宏观调控，完善房地产引进FDI的政策制度 南京市在近几年来没有出台明确的引进外资政策，所以对于房地产业FDI，应有一套相关政策来规范。由于房地产业不同于一般的加工制造业，其资金数量之大，影响人们基本生活居所，所以一旦外商投资房地产业没有得到控制，会造成社会不良连锁反应。同时，相关政策也应该涉及到避免外商投资的投机因素，因为FD}会引起对资金在全社会资产投资的重分配，应该加强对其资质的准入审批，比如对外企负债水平、信誉程度等进行考证。 （3)深化房地产业企业改制，加快资产重组 对于本土的房地产企业，应鼓励学习外商房地产企业先进知识，不断提高房产开发水平。建立符合社会主义市场经济规律的企业机制，加快国有房地产企业的改制步伐，通过引进民间资本，加强自己的综合实力。同时应加快资产重组，提高集约化水平，实现资本的扩张，使企业实现多元化、市场化、国际化。 三、房地产的未来发展 首先，我个人认为中国的房地产现在进入一个稳步时期，不可能大起大落，因为政府不会让它大起大落，毕竟房地产支撑着地方政府收入，就像中央所说的：“防止房价过快上涨。” 说的是过快上涨，所以还是会涨的 就是速度快点慢点的问题。虽然现在很多一线城市都在搞购房活动，但是你要知道那是一线城市，在中国一线城市的房价本来就存在泡沫，你要看房地产的未来在关注一线城市的同时，还应该多关注二三线城市。现在房产