房屋地产企业税收现状及税收筹划讨论.doc

房地产企业税费现状及税收筹划讨论 摘要 房地产业是国民经济的支柱产业，也是中央和地方政府财政收入的重要来源。随着房地产市场的升温，房地产交易日益频繁，房地产交易过程的税收问题也越来越引起有关方面的关注。房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高且涉税金额大，房地产企业税费负担过重，令许多房地产企业都对此感到头疼，因此房地产企业可以在合法的前提下，通过合理的税收筹划，降低税收成本，达到税收负担最小化，实现企业经营活动的目标－利润最大化。 关键词 房地产 税收现状 税收筹划 近年来，房地产成了人们热议的话题，如何降低房价，让老百姓买得起房子成了其中的焦点。通过降低成本来降低房价是一重要途径，而房地产成本中的税费成本不容忽视。针对当前税收制度设计的不合理以及政府收费繁杂造成的房地产税费负担过重，本文通过充分了解当前房地产企业的税费现状，从房地产企业几个主要税种的筹划上来讨论房地产成本的降低。 房地产企业税费现状 目前，我国房地产业涉及的税费名目繁多，2010年有人大代表称“一套房征62种税费助推房价高涨”。2009年我国对房地产征收的税收占总税收的35％以上，全国营业税增加41％，房地产营业税增加达到116％。 1.1房地产业主要设置的税种有： 1.1.1营业税：房地产销售行为按销售收入的5％征收，出租行为按租金收入的50％征收； 1.1.2城建税：按营业税税款的7％（市区）、5％（县城、建制镇）、1％（乡村）征收； 1.1.3教育费附加：按营业税税款的3％征收； 1.1.4地方教育附加：按营业税税款的1-2％征收； 1.1.5土地增值税：销售收入减扣除项目后的增值额÷扣除项目＝增值率，税法规定，土地增值税根据增值率的大小实行4级超率累进税率：增值率未超过50％的部分，税率为30％；增值率50％未超过100％的部分，税率为40％；增值率100％未超过200％的部分，税率为50％；增值率超过200％的部分，税率为60％；税法还规定，普通住宅增值率20％以下的，无需缴纳土地增值税； 1.1.6企业所得税：销售、出租房地产收入扣除成本、营业税金及附加以及当期企业运营费用后的收益的25％征收； 1.1.7房产税：出租房产行为按租金的12％征收，自用生产经营的房产按照房产原值扣除30％后的房产余值每年按1.2％的税率征收； 1.1.8土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，自合同约定交付土地时间的次月缴纳，合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定）； 1.1.9契税：按国有土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、房屋买卖合同成交价格额的3-5％征收； 1.1.10印花税：按国有土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、房屋买卖合同的记载合同金额的0.05％（产权转移书据）征收，此外工程建造合同、设计合同、借款合同等均需按相应的税目缴纳税款。 1.2地方政府对房地产业的收费 除了国家征收的税费以外，地方政府会根据各个地方的实际情况向房地产企业收取如基础设施配套费、建筑安装工程劳保费、散装水泥基金、新型墙体材料专项基金、建筑业企业工人工资保证金、建筑工程质量监督费、住宅专项维修基金、工伤保险金、测量费、门牌收费、房屋买卖合同登记费等地方性收费。 税收筹划的必要性和可行性 刘琼琼（2009）认为，税收筹划是指企业在法律允许的范围内，通过对经营事项的事项筹划，最终是企业获取最大的税收利益。税收筹划具有合法性、前瞻性、目的性、综合性的特征、房地产行业具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点，因此，合理的税收筹划有利于房地产企业降低经营风险和纳税风险，以实现企业价值的最大化。具体来讲，房地产企业进行税收筹划的必要性在于：首先，房地产行业涉及的税种较多，税负较重；其次，合理的税收筹划可降低房地产企业的管理成本。税收从某种意义上说公司经营管理的一项成本，合理的税收筹划能够降低房地产企业的管理成本。如可以利用税制差异、税收优惠、税法弹性等方式达到迟纳、少纳甚至不纳税款的目的； 第三、房地产企业的发展需加强对税收筹划的重视。随着经营规模的扩大，房地产企业所涉及的税收问题会愈加复杂，其税收负担风险、税法违法风险、经营损益风险也会变大。因此，应加强对税收筹划的重视。 郑丽清（2006）指出，纳税筹划是纳税人在财务管理中对税收负担策划行为，即纳税人在法律许可的范围内，通过对经营活动主要环节的精心谋划和安排，以充分利用税法提供的优惠政策，从而为所有者获得最小合理纳税的一种理财行为。房地产企业开发一个项目收入规模相当大，要上缴的各种税金少则上千万多则上亿元，房地产开发企业纳税筹划运用虽然处于尝试