房屋地产企业经营管理.docx

目录一、调查的展开3（一）、调查背景3（二）、调查的目的4二、调查实施5（一）、调查方法5（二）、问卷的发放与回收6（三）、整理分析数据6三、调查结果及分析6（一）、基本信息统计分析6（二）、关于房型四的CSI报告7（三）、关于房型五的CSI报告8（四）、结果的局限性10四、新江湾商品房主体设计存在的问题及对策10（一）、房型四的主要问题及解决方案10（二）房型五的主要问题及解决方案11关于上海新江湾城住宅商品房主体设计方案顾客满意度市场调查一、调查的展开（一）、调查背景由于用地成本日益上涨，我国国内相当一部分房产开发企业为保证经济收益和及时回收投资，片面追求容积率的上限和住宅的高标准，设计师和房产开发企业往往因为缺乏直接接触从而对更重要的方面（购房者的真实需求、住宅的规划）不甚了解。因此，如何加强他们与顾客的直接沟通，以便充分了解潜在顾客的意愿和要求，进而提升我国住宅商品房的规划、设计、和开发质量，引入以顾客满意（CS）为核心的经营战略应该是一种好的做法。新江湾城位于上海城市东北部，西起逸仙路、国权北路，北抵军工路，东靠闸殷路，南至政立路。西部与逸仙路高架、轻轨明珠线相通，南部与江湾—五角场市级副中心相接，东部与中原大型居住区为邻，西南为大柏树内贸中心，具有优良的区位条件。占地总面积9000亩，约6平方千米，是上海中心城区最大的建设基地。新江湾城作为国家级示范住宅开发区、上海市城市副中心的组成部分和以住宅为主体，集金融、科研、教育、商办、仓储加工、高新技术产业为一体的综合性生活园区。新江湾城超前的规划设计、优越的地理位置、大规模的市政基础设施开发和轨道交通建设、良好的房产开发前景，吸引了大批房产开发企业。由新江湾城开发有限公式与市动迁房有限公司联合开发建设的新江湾城示范区首期住宅，经过近两年的建设，“时代花园”在原江湾机场基地建成，为新江湾城内第一个启动的花园小区。该小区紧靠闸殷路，与中原居住区中心仅一路之隔，占地总面积207亩，总建筑面积15.3万平方米，其中住宅建筑面积14.5万平方米，容积率1.08，小区住宅以5或6层建筑为主，环路以南为5层错落式组团；西端绿化带两侧为两个较大的层组团；十字绿化带交接处设置二组4层、5层、6层错落式住宅；中轴线北端为一幢6跃7层住宅；小区东北为弧形住宅，与50米城市绿化有机结合，形成都层次、多类型的住宅组群。上海新江湾城开发有限公司通过土地有偿转让方式，共取得总面积为9000亩的土地。计划一期开发4500亩面积之上的260万平方米住宅商品房。其中A-8地块，共计有40幢多层住宅商品房，占一期开发总面积的5%，有从一室一厅到三室二厅（跃层）等七种房（二）、调查的目的 IS9000：2000指出顾客满意度是指顾客对于企业（组织）所提供的产品或服务的满足其要求的程度。顾客满意度是顾客感觉状态下的一种水平，他来源于消费企业的某种产品或服务所产生的感受与自己的期望所进行的对比，是顾客情况的反馈，包括低于或超过满足感水平，是一种心理体验。所以顾客满足既是顾客追逐的根本目的，也是企业营销行为追求的根本目标。顾客满意度越高，对企业忠诚的顾客就越多，企业生意兴隆，盈利就越多。加强顾客满意度调研，科学利用满意度测量方法，采取相应的对策提高顾客满意度，可确保企业在激烈的竞争中取胜。本次调查研究的对象是新江湾城一期开发方案中A-8地块的住宅主体设方案，目的在于评价方案中各种房型方案设计的CSI值，并撰写CSI报告，找出影响CSI值高低的症结所在，从而今后方案的改进指出方向。顾客满意度取决于顾客对产品或服务的质量认知、价值认知和顾客期望三个方面，并可以产生两个结果即顾客抱怨和顾客忠诚。如下图所示的顾客满意度理论模型：二、调查实施（一）、调查方法调查方法分两步：构建住宅主体的指标评价体系；针对潜在购房者展开调查，收集其对各种房型方案的评价数据。（二）、问卷的发放与回收本次调查采取面访的形式，由调查员携带新江湾城一期方案A-8地块的总体规划图和各类房型图纸资料直接访问顾客，向顾客分发调查表。在被调查者填完信息后，统一回收、汇总，进行整理和分析。（三）、整理分析数据按照预先设定的顾客满意级度划分，为便于计算，可将“很满意”、“满意”、“不太满意”和“不满意”分别赋值为：90、75、60、45（百分制）。经过计算和分析，得出相应的权重比例。在进行接下来的分析说明。三、调查结果及分析（一）、基本信息统计分析本次调查针对各种房型展开评价，通过整理分析得到各种房型评价的问卷份数分布如下：由图，房型一、三、七问卷份数均少于10份，可以认为不具备评价意义。选择了房型五和房型四进行CSI评价。（二）、关于房型四的CSI报告房型四：面积为（80.10+5.5）平方米和（82.10+5.4）平方米，两室两厅一卫一厨一储藏一阳台。在对房