房屋地产企业经营管理课后思考题 第七章.doc

房地产企业经营管理 第7章 1.什么是房地产项目的可行性研究？他的作用是什么？ 在房地产项目的投资开发之前，为避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，必须对拟建项目在工程技术和经济方面进行研究、论证。决策者要掌握项目的基本情况和资料，还要研究在技术上是否可行，投资结构能否收到好的收益。这种研究方法称为可行性分析。 作为项目建设的依据，作为向银行贷款的依据。 2.我国房地产项目的可行性研究的主要步骤和要点是什么？ 1.筹划准备 承担可行性研究报告的单位与房地产开发商讨论项目的范围、界限等相关问题。 2.调查研究 现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。 3.优化和选择方案 根据市场调研预测的结果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的 项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。 4.详细研究 采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。 5.编制项目可行性研究报告 对开发项目进行了技术经济论证后，证明了项目进行的必要性、技术上的可行性和经济上的合理性。按照规定的形式，结构和内容来编制可行性研究报告。 3.怎样进行房地产开发项目的财务评价？ 房地产开发项目财务评价有静态评价法和动态评价法两种。对规模较小、周期较短的项目，可采用静态评价法。对规模较大、周期较长或资金来源渠道多、收支复杂或滚动开发的项目，应采取动态评价法。 　　静态评价法是通过投资项目的总收入和总费用之间的比较，来计算房地产开发项目的盈利和投资回报率数值，以此计算与同类房地产开发项目正常回报率相比较，以分析评价其经济合理性。静态评价法的评价指标有净利润投资收益率和静态投资回收期。 　 动态评价法财务盈利能力分析，一般应以下列指标进行。 　　财务净现值(FNPV)财务净现值是指按行业的基准收益率或设计的折现率ic，将项目经营周内各年净现金流量折现到建设初期的现值之和，它是考察项目在经营周期内盈利能力的动态评价指标，其值可根据财务现金流量表计算求得。判别标准为FNPV≥0项目可行;FNPV0项目不可行。 　　财务内部收益率(FIRR) 　　财务内部收益率是指项目在整个经营期内各年净现金流量累计等于零时的折现率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。判别标准为：FIRR≥ic即认为盈利能力已满足最低要求，项目可行;FIRR 　　财务净现值率(FNPVR) 　　财务净现值率是项目单位投资现值所获得的净现值，其值越大表明项目投资效益越好。 　　动态投资回收期(P’t) 　　动态投资回收期是按现值法计算的投资回收期，可直接从财务现金流量表求得。 4.房地产开发项目的风险分析的指标有哪些？ 主要技术经济指标有财务内部收益率、财务净现值和投资回收期。 内部收益率是指项目在整个经营期内各年净现金流量累计等于零时的折现率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。动态投资回收期是按现值法计算的投资回收期，可直接从财务现金流量表求得。 5.简述房地产项目的国民经济评价和财务评价的主要区别？ 财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对国民经济的贡献，及按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和收费。 6.怎样撰写房地产开发项目的可行性研究报告？ 一般来说，一份正式的评估报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图六个部分。 1.封面：要反映评估项目名称、为谁所作、谁作的评估以及可行性研究报告写作的时间。 　　2.摘要：用简洁的语言，介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。摘要的文字要字斟句酌，言必达意，字数以不超过1000字为宜。 　　3.目录：如果可行性研究报告较长，最好要有目录，以使读者能方便地了解可行性研究报告所包括的具体内容以及前后关系，使之能根据自己的兴趣快速地找到其所要阅读的部分。 　　4.正文：是可行性研究报告的主体，一般要按照逻辑的顺序，从总体到细节循序进行。对于一般的可行性研究报告，通常包括的具体内容有：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析、结论与建议等12个方面。项目可行性研究报告如用于向国家计划管理部门办理立项报批手续，还应包括环境分析、能