房屋地产企业经营管理课后思考题 第八章.doc

房地产企业经营管理 第8章 工程管理102 1.什么是房地产开发投资？它的特点是什么？ 房地产开发投资是指房地产开发企业以获取期望收益为目的，将资产投入房地产开发经营中的行为。房地产开发投资是地产开发投资和房产开发投资的总称。在房地产开发投资中，地产投资是第一性的，房产开发是第二性的。 特点： （1）投资成本高。房地产业是一个资金高度密集型行为，所需成本高。投资一宗房地产，少则上百万，上千万，多则上亿元资金。 （2）投资回收期长。对于每一个房地产项目而言，从选择地，到贷款、筹款、规划、设计、设备采购、建筑施工、竣工验收，直至出售需3~5年时间。 （3）投资风险大。由于房地产投资占用资金多，且资金周期长，随着时间的推移，其投资的风险因素也将增多。如购买力风险、变现风险、经营风险、社会性风险。 （4）投资收益高。与任何投资一样，房地产开发投资也是一项收益和风险并存的经济活动。根据投资风险收益理论：在其他条件不变的情况下，投资项目的风险越大，其收益越高。 2.怎样进行房地产投资风险控制？ 1.把握房地产周期波动，合理选择入市时期 房地产周期性波动是市场供求关系运动的方式和结果，也是宏观经济周期波动的组成部分，宏观经济运行周期分为萧条—复苏—高峰—衰退四个阶段。 房地产周期的复苏阶段滞后于宏观经济复苏的阶段，房地产周期比宏观经济周期更快进入高峰阶段和衰退阶段，受宏观经济衰退和萧条的影响，房地产萧条阶段时间特别长。 2.分析房地产市场，合理预测市场需求类型和需求值 房地产市场分析是需求向导的分析，它一般包括对需求确定性的预测与分析。 3.项目现金流中的不确定性因素控制 常见的不确定性因素有房地产价格、工程建设费用、建设工期、融资成本、销售成本。它们是项目本身引起的，与市场无关。 4.房地产开发的投资组合 3.简述房地产融资的发展方向及融资工具的发展。 1.房地产融资的发展方向 融资规模扩大化，外国许多大机构和公司都在为自己拥有的长期资本投资找出口。 2.融资机构合理化 我国长期受“重生产，轻消费”的观念影响，投入的生产资金远大于用于消费的资金， 3.融资形式多样化 4.融资主体多元化 5.融资手段丰富化 6.融资区域拓宽化 7.融资行为理性化 2房地产融资工具的发展 对于房地产这样的资金密集型企业来说，如果开发商出现融资危机，资金链一旦断裂，后果很严重。对于中国房地产产业的现代化发展和房地产业的健康持久发展，房地产企业自有资金和和银行信贷资金的短期流转必要性与房地产充分发觉的长期投资必要性的矛盾，解决这一矛盾的根本途径是依靠社会投资，拓展产业资本和金融资本的结合渠道。可以发展房地产产业投资基金，房地产融资租赁，房地产信托和房地产证券化等新型融资工具。 案例中准房地产信托基金有望面世: 房地产融资急需拓宽渠道，这一点在第六届住交会上体现得极为明显——大大小小的房地产商追逐着为数并不多的房地产投资银行；荷兰国际集团、联华信托、德国房地产基金等国内外的房地产投资机构则纷纷表示看好中国房地产业前景。福建联华国际信托投资有限公司总裁李小东透露，受到银监会信托管理办法的启发，目前，国内信托公司正在积极准备推出准房地产信托基金。 据悉，银监会的《房地产信托管理办法征求意见稿》征求意见期已经结束，正在准备出台。李晓东指出，意见稿中提出了一个“不受份数限制的房地产信托”，可以说是监管部门为有中国特色房地产基金的诞生打下了一个基础。“不受份数限制的房地产信托”将有可能通过房地产信托基金的方式表现出来，联华信托准备申请，从而开拓专业的房地产融资服务市场。 不少业内专家认为，专业的房地产信托基金应该给房地产开发带来全国性的融资服务，从拿地开始，到拿到销售许可证，包括房地产预售之前做预售的信托，到最后收购成熟物业，应该是一个全过程、全方位、一站式的服务。 员工录用管理制度 为规范试用期员工的管理和辅导工作，创造良好的试用期工作环境，加速试用员工的成长和进步，特制定目标责任制制度。一、员工试用期规定?1、自员工报到之日起至人力资源部确认转正之日起。?2、员工试用期限为3个月，公司根据试用期员工具体表现提前或推迟转正。（一）、福利待遇?1、试用期员工工资根据所聘的岗位确定，核算时间从到岗工作之日起计算，日工资为：月工资÷（本月天数-休假天数）2、过节费按正式员工的1/2发放。3、按正式员工标准发放劳动保护用品。（二）、休假?1、试用期内累计事假不能超过3天，如果特殊情况超过3天需报董事长批准。?2、可持相关证明请病假，请病假程序和天数与正式员工要样。3、可请丧假，请假程序和天数与正式员工要样。4、不享受探亲假、婚假。?二、员工入职准备?1、身份证复印件一份，原件待查。2、学历证明复印件一份，原件待