房屋地产企业营业税和土地增值税纳税筹划.doc

房地产企业营业税和土地增值税纳税筹划 导读]房地产企业面对激烈的市场环境，如何合理设计营业税和土地增值税的纳税筹划方案以降低成本、增加利润、实现价值最大化，是一个迫切而又十分重要的新课题。房地产企业面对激烈的市场环境，如何合理设计营业税和土地增值税的纳税筹划方案以降低成本、增加利润、实现价值最大化，是一个迫切而又十分重要的新课题。纳税筹划作为企业财务管理的一个重要内容，由于其直接关系到企业的最终利润，所以日益为众多企业所重视。本文的研究重点是房地产企业如何合理筹划、合理利用税收优惠政策，通过分析、对比，找到最佳的节税点，从而降低企业税负，增强企业盈利能力。房地产；营业税；土地增值税；纳税筹划纳税筹划的必要性1.房地产行业激烈的竞争。房地产企业较高的投资回报率，使得投资额逐年增大，从1994年到2007年，平均每年增长17.96%，远超过了同期我国GDP的增长速度。但从去年下半年开始由于国家宏观调控，市场竞争加剧，使房地产企业利润下降，通过纳税筹划有助于改善企业收益状况。2.房地产业涉及的税种多。现行实体税法21个税种中涉及房地产企业有9种，占近一半比重，比例很大，纳税筹划的范围较广。3.房地产开发经营中税费占房地产开发成本比例较大。根据建设部公布的资料显示，税收占商品房房价的比重约为11％。在当前高房价、市场销售业绩差、企业融资困难的多重压力下，纳税筹划有助于降低企业成本。二、纳税筹划的基本方法1.税率差异法。就是利用税率的差异直接节减税收的方法。实行比例税率的税种常有多种比例税率，通过筹划可以寻求最佳税负点，通过防止适用税率的爬升来降低税负。这种方法计算比较复杂，但因为税率差异普遍存在，所以适用范围较大。2.扣除法。扣除法是通过增加扣除额而直接减少应纳税款，或调整扣除额在各个应税期的分布而相对节减税额的纳税筹划方法。这种方法既可以实现应税基数绝对额的减少，也可以通过增加本期可扣除金额，起到延期纳税的作用，使用广泛。3.延期纳税法。纳税人通过延期缴纳税款而取得相对收益的纳税筹划方法。这种方法利用延缓纳税，取得资金的时间价值。几乎所有企业都适用。4.分拆法。就是使所得或收入在两个或更多个纳税人之间，或者在适用不同税种、不同税率和减免税政策的多个项目之间进行分拆。这种方法是通过使纳税人的计税依据合法合理地减少，从而减少应纳税额。这种方法计算复杂，受较多条件约束。5.抵免法。是指通过增加税收抵免额来降低税负的一种方法。由于税收抵免政策比较多，所以适用范围比较广泛，尽量使抵免项目最多，直接降低应纳税额。6.减税法。减税法是通过减少应纳税额而减少纳税的筹划方法。这种方法比较简单易行，但因适用对象是特定行业和纳税行为，不能普遍适用。三、纳税筹划的税种我国内资房地产企业主要涉及9个种税：营业税、土地增值税、企业所得税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市维护建设税、印花税。前5个税种构成房地产业企业纳税成本的主要部分，其中前3个税种更是重中之中，但大家对企业所得税的筹划研究相对比较熟悉，所以本文仅就营业税和土地增值税为纳税筹划重点，进行扼要分析。四、纳税筹划的对策1.营业税的纳税筹划房地产企业交纳营业税的范围主要有销售不动产，自营建筑、修缮、装饰工程作业和对外出租自行开发的商品房等业务。其中，销售不动产的税率为5%，自营建筑、修缮、装饰工程作业的税率为3%，对外出租自行开发的商品房业务税率为5%。 精装修房屋纳税筹划方案例1：F房地产公司开发的H住宅项目，为促进销售将其精装修后交房。毛坯房的建筑成本为6,000元/m2，精装修后的建筑成本为7,400元，总建筑面积为40,000m2。预计对外售价为9,000元/m2。方案1：F房地产公司与买主按9,000元/的价格签订售房合同，则商品房全部销售后F公司应缴纳营业税：9,000 m2*5% =1,800万元。方案2：F房地产公司与买主按7,600元/m2的价格签订售房合同，再按1,400元/m2签订装修合同，则F公司应缴纳营业税为：7,600 m2*5% +1,400*40000 m2*3% =1,520+168=1,688万元。税法规定，纳税人兼营不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额，然后按各自适用税率计算应纳税额；未分别核算的，将从高适用税率计算应纳税额[1]。若装修费用包含在总房款内，则按销售不动产的5%的营业税率，而如果分别核算销售不动产和装饰工程两种经营行为，装修合同另外签订，则装修部分收入适用3%的税率，二者相比少纳营业税112万元。方案2通过使用分拆法和税率差异法，对税基进行准确划分，区别了两种不同的生产行为，分别适用各自税率，既准确反映了经营状况，又降低了公司的税负。（2）利用工程承包方式变化的纳