房屋地产企业融资能力构成分析.doc

房地产企业融资能力构成分析 ? ????房地产资金不断周转的根本动力在于房地产资金的供给者和需求者的资金融通的要求，其目的是要实现房地产资金需求和供给的动态平衡。 ????房地产资金的需求是一个时间概念，指一定时间内整个房地产业实现良性运转对资金的需求量，主要来自三个方面，即房地产开发资金需求、房地产消费需求和房地产投资资金需求。同样，房地产资金的供给指在一定的时间内投入到房地产金融系统中的资金量，主要分为生产资金供给和消费资金供给两个方面。 ????房地产资金的流动过程就是不断从资金的供给者流向需求者并最终回流到资金供给者的过程，其基本流动过程如图1所示： ???? 图1： 房地产资金流动过程 ????房地产的消费性资金需求主要是指用于购买自用住房的消费资金，其对象是广大的住宅用户；投资性资金需求是指投资于房地产（包括商业地产和住宅地产）的资金需求，其对象是把房地产作为投资品，为了赚取房价升值或收取租金的投资机构和个人；房地产的生产性资金需求主要是用于房地产开发的资金需求，其对象是房地产开发企业。本文主要研究房地产企业的生产性资金的融通。 ????房地产企业为满足企业发展的资金需求（主要是生产性资金需求），必然要进行融资，而房地产企业能否顺利融通到发展资金，取决于房地产企业的融资能力。按融资过程中资金来源方向的不同，企业融资分为内源性融资和外源性融资。内源性融资是指企业通过内部积累筹集资金。外源性融资是指企业通过一定方式向企业之外的其它经济主体或个人筹集资金。 ????本文按资金来源的性质，把企业的外源性融资分为负债融资和权益融资，相应地，房地产企业的融资能力主要由内源融资能力、负债融资能力和权益融资能力构成。用公式表示为：C（x）=f（Ix，Dx，Sx）= Ix + Dx + Sx。其中C（x）表示融资能力函数，Ix表示内源融资能力，Dx表示负债融资能力，Sx表示权益融资能力。 一、内源融资能力 ????企业内源融资能力就是企业在不断将自己的储蓄转化为投资的过程中，将其所获得的收入和利润重新投入到企业生产经营过程中，参加资金再循环的能力，它主要决定于房地产企业的利润水平、净资产规模及相关的财务政策（如留存收益政策、折旧政策）等因素。 ????在企业的发展过程中，内源融资能力都是企业融资能力的一个重要来源，其融资成本最低，也是最可靠的一个融资渠道，不受外界影响。 ????房地产企业内源融资来源于企业从税后利润中提取的盈余公积金、资本公积金及未分配利润，此外还包括企业接受的捐赠资金等企业内部留存的资金。 二、权益融资能力 ????房地产的权益融资能力就是企业争取获得投资的能力，表现为企业能够获得投资方的投资额度。一方面，企业赢利能力强，房地产项目投资回报率高，企业就能够得到投资者的青睐，权益融资能力就强。另一方面，房地产企业应该主动寻找投资方，获得股权投资，谋取上市就是一种比较积极的增强权益融资能力的方式。随着资本市场的发展，金融产品的创新，房地产企业获取权益融资能力的途径会越来越多，除了直接接受个人或机构投资、企业上市外，还包括房地产信托基金、合作开发等等。 ????（一）上市融资 ????上市融资是指股份有限公司通过公开发行股票，并在证券交易所挂牌交易进行融资。房地产开发企业实现上市融资的可能途径有： ????1、直接上市 ????直接上市分两种：一种是国内A股上市，即房地产开发企业设立股份有限公司，直接在国内主板A股上市融资；另一种是国内B股上市，即房地产开发企业设立股份有限公司，直接在国内主板B股上市融资。 ????2、国内买壳上市 ????买壳上市，是指非上市公司通过资本市场购买一家已经上市公司的一定比例股权来取得上市的地位，然后通过“反向收购”的方式注入自己有关业务及资产，实现间接上市的目的。房地产开发企业可以通过收购一家在国内上市的公司，利用其壳资源发行新股融资。 ????目前，我国已经有很多房地产企业成功买壳融资的案例，如金融街、中远发展、奥园集团等。 ????3、海外上市 ????海外上市是指内地股份有限公司向海外投资人发行股票，在海外公开的证券交易场所流通转让。房地产开发企业选择在境外(包括香港)直接上市或者买壳上市融资。 ????海外上市有着周期短、手续简单的特点，从综合层面上降低了企业的融资成本，有利于提高房地产企业的融资能力。合生创展集团、上海复地、上海置业和北京首创、北京北辰实业等房地产企业都已在香港上市。例如，首创置业在港上市募集资金总额11.4亿元人民币。又如，2006年3月31日，河南省房地产开发商阳光控股有限公司(即阳光控股)在新加坡交易所成功上市，募集资金3.4亿元人民币，为企业发展提供了资金支持。 ????（二）房地产投资信托基