房屋地产企业融资问题研究.docx

房地产企业融资问题研究 发布日期:2013-09-02　　摘 要：房地产业是我国经济发展的支柱产业，随着房地产的持续发展，融资难的问题也日益突出。目前房地产的主要融资来源是银行贷款，渠道单一，资金量不大，因此，应积极拓宽融资渠道，发展信托资金，开发房地产金融产品，采取股票融资等一系列措施，满足企业对资金的需求。本文研究了房地产融资的现状及所处的困境，提出了应多渠道发展融资途径，解决融资难的问题，以利于房地产企业健康持续地发展。　　关键词：房地产融资，房地产信托，银行贷款　　房地产业是一个资金密集型产业，资金周转期长，前期需投入大量资金，因此融资问题关系到企业的生死存亡。多数开发商的资金是来自银行贷款，来源单一。近几年，随着国家对房地产业的宏观调控，银行信贷紧缩，加剧了房地产业的资金供应紧张，房地产业融资体系的缺陷日益暴露出来。为了实现房地产业持续健康地发展，应建立多元化的融资体系，创造新的金融产品，采取多种融资方式。　　一、房地产业的特点及其给融资带来的困难　　房地产业是典型的高投入、高回报、高风险的资本密集型行业，其在发展的过程中必须得到金融业大量的资金支持才能健康发展。但是自2006年来，随着国家宏观经济转向稳健发展的要求，为了防范房地产泡沫出现可能引发的金融危机，国家陆续出台了一系列严厉的调控政策，提高了开发商资金门槛，收紧开发贷款，从“管严土地，看紧信贷”入手，压缩了开发商的融资空间，加剧了融资难的问题，房地产业的资金供应面临断血的危险。　　二、房地产业融资的现状及存在的问题　　（一）银行贷款是主要的资金来源，融资风险巨大　　银行贷款是我国多数开发商采取的融资方式，开发商通过土地抵押取得第一笔信贷资金进行项目开发。随着房地产调控力度的加大，银行加强了对房地产贷款的风险审查，提高了贷款门槛，开发商越来越难以从银行取得贷款，无法保证开发过程的顺利进行。　　（二）自筹资金，融资金额偏小　　在房地产企业初始阶段，自筹的资本金是主要的资金来源，主要用于购置开发的土地。在房地产价值较低时，自筹资金基本可以满足投资需求。当市场销售不景气及土地价值持续升高的情况下，土地投资成本加大，投资规模增大，资金周转期延长，自筹的资金就难以满足企业投资的需求，开发目标难以实现。　　（三）房地产金融工具稀缺，金融市场的功能没有得到发挥　　目前，我国金融市场的金融工具品种不多，融资能力不强，尤其针对房地产业的金融工具更是几乎处于空白状态。由于没有专门设计的针对房地产业的金融工具，开发商就难以从资本市场融通资金，金融市场的融资能力没有发挥作用，影响了我国金融业对房地产业的服务水平，限制了房地产业自身抵御风险的能力，也使房地产业与发达国家的差距进一步拉大。　　（四）债券融资比例较低　　债券融资是指上市公司发行可转债和公司债，非上市公司通过发行企业债筹集资金。由于房地产债券比一般债券收益高，又可以按期收回本金和利息，同时具有一定的流动性，所以房地产债券融资有一定的优势。　　但是国家对房地产发行债券控制得很严格，只有上市公司和国有独资公司等设立的公司才能发行债券，多数非上市公司不具备发行条件，而且债券市场本身发育就不成熟，市场规模小，交易量不大，组织能力差，这些都制约了房地产债券的发行，导致债券融资在开发资金来源中所占的比例一直很低。　　三、融资出现问题的原因　　（一）经济原因　　近年来，房地产业持续快速地发展，泡沫经济也逐渐显现，美国的次贷危机也给中国的经济敲响了警钟。为了避免房地产泡沫经济破裂带来的金融危机，我国从2010年以来连续出台了多项调控政策，诸如停止流动资金贷款，提高资本金比例，严格审批房地产项目贷款条件，限制了银行对房地产的信贷支持。由于政策的持续打压，导致房地产行业的资金链捉襟见肘。宏观调控政策仍将持续，面对力度不断加大的调控政策，房地产企业迫切需要寻求多元化的融资道路。　　（二）行业原因　　一直以来，房地产与银行就像一对孪生兄弟，互相依赖，互相支持，银行就是房地产最基本、最主要的资金来源。这些房地产特有的特点，促成了房地产企业的融资困境。　　（1）房地产开发企业普遍不具备多渠道的融资能力。我国房地产市场长期处在卖方市场，开发商通过预售提前回笼大部分资金，同时通过工程垫款延迟支付资金，因此开发过程中需要投入的资金量并不是很大，所以只要银行的信贷资金一到位，企业基本上就高枕无忧了，对后续的融资需求不强，对融资渠道的危机意识不强。因此银行信贷政策一收紧，开发商的日子就很难过。　　（2）房地产企业的融资结构不合理。房地产企业的资金来源主要有：自有资金，开发贷款及其他资金。自有资金是开发商的资本金，开发贷款一般是银行的信贷资金，其他资金则是预售款及施工企业的工程垫款。从这些资金的来源分析，开发贷款无疑属于银行的贷款资金，预售款也有60%左右是