房屋地产公司工程管理工作的浅析141382295.doc

工程管理工作中的注意事项及措施 房地产工程管理工作的成败直接影响到投资的效益，企业的信誉，工作需要事无巨细且有前瞻性。下面把工作中须注意事项及措施简要介绍如下： 一、设计控制 １、与设计人员充分沟通，方案的风格、创新性与经济成本充分结合起来，防止出现“先天不足”的方案。加强设计过程中的优化管理，施工图设计的每一个细节都要充分考虑人性化，不要因为一根不合适的梁或柱，赶走客户。先算后画，主要建材的用量要严格控制，设计是降低成本的最重要环节。同时先进的设计水平提升项目盈利能力。 2、设计原则和意图的确定要慎重，突然变动对进度及设计人员情绪的影响很大。 二、招标工作 工程施工阶段成本控制的重点应放在合作单位的选择上，通过选择优秀的合作单位，使我们从繁重的工程管理中解脱出来，以便于我们将精力投入到其它应该重点关注的问题上去。目前，施工和监理的招标由建委招标办实施，采购等招标可由我们自行实施。 现阶段建委招标办只注重招标工作的公开、透明，但缺乏科学性，不能屏蔽不良企业竞标、中标。一项工程招标上百家企业报名，很难分清良莠，财务状况差、信誉差的低素质企业中标，会增加我们的投资风险及损害我们的信誉。如何规避问题的出现，有效的方法是：编制科学的资格预审文件（不可排斥潜在投标人），进行严肃的资格预审，并召开招标预备会，让参标人认识到自身实际素质达不到要求，将要面临的投标风险，这样大量的低素质参标单位会自动撤出。同时工程招标时确定可承受报价的上限，杜绝高价位中标。 我们自行实施的招标工作要遵循透明化、公开化的办事程序，从一开始招标文件的编制，投标单位的选择，评标条件的确定，工期、合同的形成，单价的确定，都是由评标小组来确定的，依靠集体力量，加强全员监督，包括程序的制定，每步工作的方式都要完全透明。让每位投标者知道我们的评标原则就是经评审的最低价中标，他们拿出的价格就会是最低价，每一家都如是，我们的价格就会总体最低。我们一定要讲求信誉，让投标者知道没有人为因素的影响，想与我们合作就要拿出百分百的努力。我们只是提供了一个相对公平、公正、公开的环境，命运完全掌握在投标者自己手里。 建立预审、中标结果公示制度。 招标是合同的形成过程，招标文件中详尽合同条款，不得改动，确定中标单位后，即刻就可签约，提高效率，避免扯皮。 工期、到货期等的控制 实行节点违约控制,不可只算总账。合作单位与进度匹配的人员数量等要合同条件控制。 四、 质量、安全、文明控制 制定详细、可操作的处罚条款，使之成为合同的一部分，实际工作中做到师出有名。 经常组织非专业人员对工程进行综合评定，他们是我们最大的客户群，研究大多数买房人真正关心什么，需求什么。他们的喜好，决定着项目的前景。 在招标阶段就诱使竞标单位成为我们的客户，这样有利于质量控制，且我方可节约投资，也是推广全员推销的一种方式。 五、设备、材料供货的管理 1、我方只供应工程后期水电、装饰等部分影响工程质量、影响工程造价的材料，这样可加大施工单位的资金投入，降低协调成本，减少产生工期、质量纠纷的风险。 2、部分材料我方指定采购，由施工单位签订合同且其承担质量责任等，例如：水泥。 3、其它材料施工单位在监督下自行订货采购。 六、与合同有关的问题控制 1、象类似“按图施工，图纸上没有画对的、画细的，责任由开发商承担”的要求要改变，对施工单位提出高要求，要主动找出原图纸中的错误，否则产生的损失由他自己承担。采用合同（招投标）条件来控制工程洽商，采用此方法，有利于将施工单位的索赔精力用于避免共同损失，减少施工单位与我们的冲突。 2、我们售房合同的价款远高于施工等合同的价款。当施工等合同在履行过程中发生问题，甚至发生纠纷时，要充分考虑对售房合同的影响程度，莫赌一时之气，发生“赢理赔钱”的结果，影响我们的企业信誉。 3、对一些难以掌控的方面，让合作方进行财产公证，确保我方权益。 4、分包的工作可能是间断的，对分包的工期目标或进度计划是动态的，根据实际情况随时可调整，要让分包方认识到这一点，在合同中予以明确。 七、合理避税 施工单位的外欠款尽量通过经济签证，税前转到我方支付。 八、与财、物有关的问题控制 坚持“一人为私、两人为公”的原则。 九、人力资源管理 1、人员设置追求精干、稳定、岗位尽量复合的原则，将监理公司改造成我们的一部分，会节约大量管理成本，提高效率，稳定员工队伍。 2、实行绩效工资，从专业知识、工作绩效、潜力、责任感、协调合作等方面每月进行评定。产生内部工作竞争，制造高压力和紧张的工作环境。 十、部门协调 加强部门之间的横向联系，例如：材料品质、档次的确定对成本及销售价格的影响。 十一、其它 1、规避我方易违约条款风险，如约定不能按期付款，对方有短期贷款能力解决等