房屋地产培训【长沙】房企土地增值税清算应对与成本管控培训(4月25日).doc

【长沙】房企土地增值税清算应对与成本管控培训（4月25日） 房地产培训：房企土地增值税清算应对与成本管控培训 【课程背景】 房地产培训：房企土地增值税清算应对与成本管控培训；2014年是土地增值税稽查年，年初全国税务机关都在进行土地增值税内部培训与学习，目的就是全面有效稽查房地产企业的土增税，我们何以应对？首先要了解税务机关的稽查精神，然后要把握税务机关的稽查思路与方法。本次专题帮助企业： 【讲师介绍】 王老师，中房商学院房地产培训高级顾问；会计师、注册税务师，某国家税务局培训老师，数家房地产企业税务顾问、阳光财税答疑专家。有常年战斗在一线的税务稽查经历，深刻了解企业的税务问题，擅长所得税汇算稽核、税务风险评估与税收成本控制。 【课程大纲】 第一部分 土地增值税征税范围及计算流程 1、土地增值税清算的条件有哪些？2、土地增值税纳税人的确认需要注意哪些问题？ 3、土地增值税计算的流程概述 4、集体土地建房开发是否属于土地增值税征收的范围？ 第二部分 收入与成本配比管控与风险解读 一、税收确认收入的金额与时间 1、企业所得税就未完工产品如何确认收入？2、预收账款如何在季度申报表反映？如何在年度申报表反映？ 3、“价外费用”的内容？各个税种对待“价外费用”有何不同？4、税法“完工”的标志和会计有何差别？ 5、如何理解“开始投入使用”的起点？ 6、“计税收入”和会计的收入有什么差别？ 7、“计税成本”的构成有哪些？哪些内容可以预提？预提的“计税成本”有哪些限制？和会计“主营业务成本”的差异在哪里？“计税成本”的终止日在什么时间点？ 二、特殊销售模式下的收入不同处理 1、售后回购的税会差异分析 2、售后回租的税会差异分析 3、“拆一还一” 的税会差异分析 4、以房抵债的税会差异分析 三、房地产开发成本的确认与归集 1、确定成本核算对象的原则和方法是什么？2、“开发成本”科目设置以及明细科目归集的内容解读 3、成本费用归集的原则是什么？ 4、特殊费用归集应该注意的税收问题：会议费、差费、广告费、招待费、办公费、车辆费、销售代理费、设计费等 5、“建设—移交”模式的土地成本确认 6、“成本差”的税会差异分析 四、特殊业务税收分析与解读 1、“甲供材”双方的会计处理与税收处理 2、不同“销售”车位模式的会计处理与各税的不同处理 3、售楼处会计处理与各税的不同处理 4、“精装修”范围的确认与税收分析 第三部分 土地增值税重点问题解析 1、土地增值税扣除项目的四个原则是什么？ 2、如何理解合法有效的凭证？白条如何规避税收风险？ 3、政府返还资金的税收处理需要注意哪些问题？ 4、不同方式下取得土地如何确认土地成本？（股权收购、建设--移交、接受土地投资、拆一还一等) 5、耕地占用税可否作为土地成本？城镇土地使用税呢？ 6、房地产开发企业土地使用税纳税义务起止时间详解 7、和政府置换土地，政府没有及时交付，土地使用税开始时间如何处理？ 8、拆迁费的处理，如何应对“现金”科目的审核？ 9、人防设施发生的成本可以扣除吗？红线外的道路、公园开发是否可以扣除？ 10、资本化利息是否归集开发成本？城镇土地使用税呢？餐费？ 11、开发费用扣除详解据（实扣除、计算扣除不同税收待遇分析) 12、企业不同融资方式的税收风险控制民（间融资、转贷、委托贷款、统借统还等七种模式) 13、省级人民政府规定的税费是否可以扣除？ 14、房地产企业销售产品为什么要加计扣除？七种不同情况加计扣除的税收分析。 15、具备哪些条件，企业进行土地增值税强制清算和通知清算？ 16、清算开始后凭证的截止时间如何规定？ 第四部分 土地增值税清算流程详解 1、收入确认的原则和依据是什么？ 2、开发产品的赠与和销售区别要点是？ 3、收取的诚意金、违约金的税收待遇有什么不同？4、违约金涉及的发票和扣除需要注意哪些事项？ 5、非直接销售开发产品如何确认收入？ 6、低价售房给员工、股东的税收风险？ 7、销售折扣方式下买（一送一、捆绑销售等)收入如何确认？8、代收费用是否计入房价的税负测算 第五部分 营改增对房地产企业有何影响？ 【课程说明】