房屋地产开发与全程策划提纲【房地产策划师培训全课程系列】.doc

房地产开发与全程策划 东南大学建设与房地产研究所 李启明 1 房地产企业组织结构优化设计依据 1.1 企业生命周期与组织发展任务 1.1.1企业生命周期 （1）根据企业生命周期理论，产业内一个典型企业的生命周期一般要经过四个成长阶段。 （2）美国加州大学洛杉矶分校安德森管理研究生院的人力资源研究中心主任弗莱姆兹教授将一个典型企业的生命周期划分为七个阶段。 1.1.2企业生命周期中各成长阶段的发展规模（经验与实证结论） （1）美国典型企业（单位：百万美元） （2）国内房地产企业（单位：人民币亿元） 1.1.3组织发展任务 （1）定位于一个有利的市场（2）开发产品或服务（3）获取资源（4）建立经营系统（5）构造管理系统（6）培育企业文化 1.2成功企业各成长阶段的组织能力 2 基于项目制的房地产开发模式 (1) 传统房地产开发模式的弊端 1）肢解项目过程2）责任不清3）由于责任不清，导致无法对相关部门和责任人进行考核4）上述弊端的结果必然导致投资失控。 (2) 项目制开发模式的优势 (3) 项目制开发模式的主要内容 (4) 项目制开发模式的成功因素 3 房地产项目全寿命周期阶段划分及主要工作 1.1 全寿命周期划分 1.2 各阶段主要工作 （1）投资机会研究及土地竞投阶段（2）项目立项阶段（3）项目全程策划阶段（4）规划设计阶段（5）工程施工阶段（6）市场推广和营销阶段（7）物业管理阶段（8）物业拆除与报废阶段 4 房地产项目全寿命周期各阶段业务流程 5 房地产项目全程策划的主要内容 5.2.1项目背景与概况 项目建设背景与概况 项目外部环境特点与场址选择等 5.2.2市场调查与预测 5.2.3项目定位策划：见营销策划 5.2.4项目营销策划：见营销策划 5.2.5项目生态与健康环境技术方案策划 5.2.6项目成套建造技术方案策划 5.2.7项目总体投资方案和财务分析策划 5.2.8项目开发融资策划 5.2.9项目开发程序和计划策划 5.2.10项目建设组织结构策划 5.2.11项目建设合同管理策划 5.2.12项目物业管理策划 6 房地产项目营销策划的主要内容 一 项目定位 二 项目定价 （一）价格制定影响因素分析 1、一般因素2、市场因素3、项目因素 （二）制定价目表 1、制订均价2、制定分栋/分期均价3、层差和朝向差4、形成价目表5、付款方式 6、价目表调整 三 市场推广 （一）推广准备 1、挖掘卖点 2、提炼推广主题 3、制定推广计划 （1）、费用计划（2）、组织计划（3）、阶段计划 （二）广告推广 1、广告策划2、推广安排 （三）活动推广 1、活动推广时机选择2、活动推广类型确定3、活动推广步骤制定 （四）品牌推广 1、楼盘品牌推广2、企业品牌推广3、企业楼盘品牌联动推广 （五）推广控制 1、控制程序2、广告效果测定及调整 四 销售方案 （一）销售准备 1、项目审批资料2、销售资料3、销售人员准备4、销售现场准备 （二）销售实施的管理 1、划分销售阶段2、各阶段的市场推广策略3、各阶段的销售策略4、销售工作流程5、销售管理6、销售控制 员工录用管理制度 为规范试用期员工的管理和辅导工作，创造良好的试用期工作环境，加速试用员工的成长和进步，特制定目标责任制制度。一、员工试用期规定?1、自员工报到之日起至人力资源部确认转正之日起。?2、员工试用期限为3个月，公司根据试用期员工具体表现提前或推迟转正。（一）、福利待遇?1、试用期员工工资根据所聘的岗位确定，核算时间从到岗工作之日起计算，日工资为：月工资÷（本月天数-休假天数）2、过节费按正式员工的1/2发放。3、按正式员工标准发放劳动保护用品。（二）、休假?1、试用期内累计事假不能超过3天，如果特殊情况超过3天需报董事长批准。?2、可持相关证明请病假，请病假程序和天数与正式员工要样。3、可请丧假，请假程序和天数与正式员工要样。4、不享受探亲假、婚假。?二、员工入职准备?1、身份证复印件一份，原件待查。2、学历证明复印件一份，原件待查。 ?3、县级以上人民医院的体检报告。4、4张一寸照片?5、部分职位（如出纳、收银员、司机、仓管）试用期员工还须须准备房产证明、户口本、直系亲属身份证复印件等。三、行政手续?1、试用人员手续办理完毕后，由行政部向试用期人员发放办公相关用品。?2、发放工作牌，办理考勤卡。?3、试用期人员需要食宿的、由行政部安排住宿和就餐。?4、将试用期人员带入用人部门。四、用人部门指引1、试用员工的直接上级是“入职指引人”。2、带领试用期员工熟悉本部门及其他部门，向其介绍今后工作中要紧密配合的部门及员工，同时介绍公司内公共场所的位置，包括会议室、停车场、洗手间等。3、与试用期员工进入面谈，商讨入职后的工作安排，并向试用期员工描述其工作的部门架构，岗